У мамы хозяина квартиры долги, квартира по дарению

[Max90]

Всем доброго здоровья!
Огромная просьба помочь, опираясь на законодательство! Ситуация следующая: хотим купить квартиру у собственника, она ему досталась по договору дарения от его мамы в 2017-м году. Собственника проверили, все хорошо, но вот у мамы на сайте судебных приставов видны долги на суммы более 1млн. рублей и есть подозрения, что она будет подавать на банкротство. Могут ли у нас отнять квартиру из-за этого в будущем? По срокам передачи прав от нее прошло уже больше пяти лет, плюс мы будем использовать материнский капитал. Также думаем заказать юридическую проверку от домклик с сертификатом, стоит ли доверять этому сертификату?

[KosMos]

Если дарение квартиры было 6 лет назад, то вам нечего бояться. Сделки продавцов банкротов оспариваются максимум до 3 лет, которые были совершены не более чем за 3 года до запуска процедуры банкротства. И то это самые подозрительные. А так предбанкротные сделки оспариваются и признаются недействительными, если они были совершены в течение 1 года до банкротства бывшего собственника.
Тем более, что мать продавца еще не подавала на банкротство и неизвестно когда подаст, если вообще подаст. А даже если и подаст когда-нибудь, то срок этот будет еще больше. Шансов оспорить уже нет.

[AnnaSmart]

Всем доброго здоровья!
Огромная просьба помочь, опираясь на законодательство! Ситуация следующая: хотим купить квартиру у собственника, она ему досталась по договору дарения от его мамы в 2017-м году. Собственника проверили, все хорошо, но вот у мамы на сайте судебных приставов видны долги на суммы более 1млн. рублей и есть подозрения, что она будет подавать на банкротство. Могут ли у нас отнять квартиру из-за этого в будущем? По срокам передачи прав от нее прошло уже больше пяти лет, плюс мы будем использовать материнский капитал. Также думаем заказать юридическую проверку от домклик с сертификатом, стоит ли доверять этому сертификату?

Здравствуйте!
Вы правильно сделали, что так тщательно стали проверять собственников квартиры, включая бывших владельцев. В похожей ситуации у такого договора дарения могло бы быть много шансов на аннулирование из-за банкротства предыдущего владельца. Но в данном случае, маловероятно, что суд признает сделку недействительной, даже если ее попытаются оспорить.

В Законе о банкротстве есть специальные основания для оспаривания сделки. Например, когда сделка может быть отнесена к разряду подозрительных.

Подозрительные сделки (ст. 61.2 Закона о банкротстве) - это:

Неравноценные сделки (то есть с заниженной ценой актива или безвозмездные)

- Совершена в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве.
- Совершаются при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной, включая случаи отличия цены и иных условий в худшую сторону. Сюда же относится и дарение - то есть сделка вообще без равноценного встречного исполнения.

Вредные сделки (то есть наносящие вред кредиторам)

- Совершена в течение 3 лет до принятия заявления о банкротстве.
- Совершаются в целях причинения умышленного вреда имущественным правам кредиторов. Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом. Сюда тоже относится дарение квартиры близкому родственнику.

Если бы дарение квартиры произошло в пределах трех лет до назначенной процедуры банкротства мамы, то да - оспорить такую сделку вполне можно было. Но так как срок уже за пределами 6 лет, да еще и сама процедура банкротства не инициирована, то вероятность аннулирования сделки здесь ничтожная.

И даже с учетом того, что закон допускает увеличивать срок исковой давности до 10 лет максимум (п.2 ст.196 ГК РФ), все равно здесь не складываются, на мой взгляд, достаточные основания для признания дарения недействительным из-за возможного в будущем банкротства бывшего собственника.

То есть теоретически шанс для оспаривания остается, но он ничтожно мал, и практически я о таком никогда не слышала, чтобы в подобных случаях по истечении 6-7-8 лет сделки на основании банкротства продавца признавались судом недействительными.

[AnnaSmart]

Помимо этого, есть и другие факторы, которые играют в защиту покупателя квартиры.

1. Сделка дарения с потенциальным банкротом может быть оспорена, если на момент ее заключения уже были явные признаки неплатежеспособности владельца квартиры (это можно проверить по кредитной истории мамы). Только тогда сделка может попасть в разряд "подозрительных", и тогда будет повод предъявлять претензии (опять же, с учетом сроков исковой давности). Если же таких признаков на момент дарения не было, то нет и причин для оспаривания.

2. Единственное жилье банкрота не входит в конкурсную массу, на которую обращается взыскание кредиторов. Это значит, что если даже в результате оспаривания и недействительности сделки дарения, суд вернет ее бывшему собственнику (маме), и это окажется ее единственным жильем, то в конкурсную массу оно все равно не попадет, а значит, кредиторы от этого ничего не выиграют.

Поэтому, проверьте, есть ли у мамы другое жилье, и если его нет (например, она просто живет у дочери), то в случае аннулирования сделки дарения, эта квартира окажется ее единственным жильем, на которое невозможно будет обратить взыскание. Значит, и оспаривать дарение в таком случае для кредиторов смысла не имеет.

[Varyag]

Также думаем заказать юридическую проверку от домклик с сертификатом, стоит ли доверять этому сертификату?

По поводу сертификата от Домклика у нас уже развернулась дискуссия в другой теме форума - почитайте сами: viewtopic.php?t=243

[Gray]

Если дарение квартиры было 6 лет назад, то вам нечего бояться. Сделки продавцов банкротов оспариваются максимум до 3 лет, которые были совершены не более чем за 3 года до запуска процедуры банкротства. И то это самые подозрительные. А так предбанкротные сделки оспариваются и признаются недействительными, если они были совершены в течение 1 года до банкротства бывшего собственника.

Все верно. Только есть нюанс! Срок исковой давности начинает течь не с момента сделки по отчуждению недвижимости, а с момента когда конкурсный управляющий или кредитор продавца узнал или должен был узнать о ней.

Согласно пункту 1 ст. 61.9 Закона о банкротстве, срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии специальных оснований для оспаривания сделки, предусмотренных ст. 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве. Это правило касается и подачи иска конкурсными кредиторами (п.2 ст. 61.9 того же закона).

Таким образом, начало течения срока исковой давности связано не только с моментом, когда конкурсный управляющий фактически узнал о наличии оснований для оспаривания, но и с моментом, когда он должен был (то есть имел юридическую возможность) узнать об этом.

Например, если управляющий узнал о наличии оснований для оспаривания сделки банкрота до момента его утверждения на этот пост, то срок исчисляется с момента его утверждения (п. 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010г. № 63).

И не стоит забывать, что по общим правилам, срок исковой давности может быть увеличен по решению суда - вплоть до 10 лет.