Реально ли купить квартиру на торгах?

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
digor
Собеседник
Зарегистрирован: 06 мар 2021
Сообщения: 16
Поблагодарили: 2 раза

Реально ли купить квартиру на торгах?

#1 Сообщение digor » 26 сен 2023, 15:25

Интересует вопрос, стоит ли покупать квартиру с торгов? Насколько это реально сделать? В интернете уже давно вижу заманчивые предложения по ценам ниже рынка, но закрадываются сомнения. Если бы это было так просто и дешево, то все бы покупали квартиры только на торгах. А там как я понимаю, очередь не стоит почему то.
Есть у кого нибудь опыт покупки квартиры через торги? Стоит ли с этим связываться, или бесплатный сыр бывает только в мышеловке? Какие там риски для покупателя, если рассматривать эту возможность в качестве инвестиционного вложения.


Аватара пользователя
malahova
Собеседник
Имя: Татьяна
Зарегистрирован: 30 июн 2021
Сообщения: 16
Поблагодарили: 4 раза

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#2 Сообщение malahova » 26 сен 2023, 16:46

Мне вот тоже непонятно, если на торгах квартиру купить действительно выгодно, то почему эти квартиры там не покупают агентства, которые постоянно штампуют рекламу о срочном выкупе квартир за собственные средства? Весь интернет завален такой рекламой.
Ясно, что они выкупают квартиры с большой скидкой в цене для перепродажи, и это их бизнес. Значит предложения квартир на торгах для них невыгодные?


Аватара пользователя
gariks
Коллега
Зарегистрирован: 27 июл 2020
Сообщения: 23

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#3 Сообщение gariks » 26 сен 2023, 17:06

digor писал(а):
26 сен 2023, 15:25
Интересует вопрос, стоит ли покупать квартиру с торгов? Насколько это реально сделать? В интернете уже давно вижу заманчивые предложения по ценам ниже рынка, но закрадываются сомнения. Если бы это было так просто и дешево, то все бы покупали квартиры только на торгах. А там как я понимаю, очередь не стоит почему то.
Есть у кого нибудь опыт покупки квартиры через торги? Стоит ли с этим связываться, или бесплатный сыр бывает только в мышеловке? Какие там риски для покупателя, если рассматривать эту возможность в качестве инвестиционного вложения.
Есть специальные услуги типа помощь в покупке недвижимости на торгах. Можно к таким спецам обратится. Только им придется заплатить и в итоге непонятно будет ли в итоге выгода. Дешевле купишь, но заплатишь за участие в аукционе и за комиссию агентов. И вообще я думаю если бы на торгах действительно были такие супер выгодные предложения по цене, то эти агенства сами бы выкупали эти квартиры с торгов для перепродажи.
Там скорее всего либо цена не настолько уж ниже рынка, либо проблем в нагрузку целая куча. Либо и то и другое вместе) поэтому агентства их и не покупают сами


Аватара пользователя
kaban86
Коллега
Зарегистрирован: 29 июл 2020
Сообщения: 25
Поблагодарили: 6 раз

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#4 Сообщение kaban86 » 27 сен 2023, 16:31

Реально. И проблем охапку вместе с ней поиметь тоже реально :o


Аватара пользователя
Mihey
Коллега
Откуда: из Центра
Зарегистрирован: 10 июн 2020
Сообщения: 33
Поблагодарили: 16 раз

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#5 Сообщение Mihey » 27 сен 2023, 16:52

На торгах квартиры всегда проблемные. Даже очень сильно проблемные. Поэтому туда лезут только те, кто умеет разруливать такие проблемы. Просто так с улицы просто зайти, купить подешевле, и перепродать подороже не получится. Скорее встрянешь в долгий судебный процесс.


Аватара пользователя
digor
Собеседник
Зарегистрирован: 06 мар 2021
Сообщения: 16
Поблагодарили: 2 раза

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#6 Сообщение digor » 30 сен 2023, 00:55

Ну я так и понял (про бесплатный сыр). Задешево купить себе проблемы.
Но кто-то же их там выкупает.... А? :D


Аватара пользователя
lichman
Коллега
Имя: дядя Дима
Зарегистрирован: 23 фев 2022
Сообщения: 24
Поблагодарили: 11 раз

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#7 Сообщение lichman » 01 окт 2023, 15:59

malahova писал(а):
26 сен 2023, 16:46
Мне вот тоже непонятно, если на торгах квартиру купить действительно выгодно, то почему эти квартиры там не покупают агентства, которые постоянно штампуют рекламу о срочном выкупе квартир за собственные средства? Весь интернет завален такой рекламой.
Ясно, что они выкупают квартиры с большой скидкой в цене для перепродажи, и это их бизнес. Значит предложения квартир на торгах для них невыгодные?
Подумайте сами - почему на торгах квартира стоит дешевле? Ведь вокруг рынок и есть определённая сложившаяся на рынке цена, которая не может так просто уменьшаться без серьезных причин. А тут вам предлагают ниже сразу процентов на 20-30, а то и на 40. Это действительно очень заманчиво выглядит, на первый взгляд. Но вы должны помнить, что торги проводятся на повышение, поэтому начальная цена специально устанавливается заниженная для того, чтобы вызвать интерес к торгам, привлечь как можно больше потенциальных покупателей. С этой целью цена снижается достаточно существенно, чтобы выглядело в глазах потенциальных покупателей привлекательной.

А потом в процессе сами торги идут уже между участниками. Естественно цена начинает возрастать и в конце концов состоится продажа по той максимальной цене, которую готовы будут предложить участники торгов. Обычно итоговая продажа будет всё равно дешевле рыночной цены процентов на 10, но это уже не 30-40 % явно. А для агентства, которое занимается срочным выкупом, это слишком маленькая маржа. Там как раз 30-40% требуется, чтобы выкуп и перепродажа были выгодны.


Аватара пользователя
Mihey
Коллега
Откуда: из Центра
Зарегистрирован: 10 июн 2020
Сообщения: 33
Поблагодарили: 16 раз

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#8 Сообщение Mihey » 02 окт 2023, 15:51

lichman писал(а):
01 окт 2023, 15:59
А для агентства, которое занимается срочным выкупом, это слишком маленькая маржа. Там как раз 30-40% требуется, чтобы выкуп и перепродажа были выгодны.
Выкупом квартир на торгах занимаются как раз те конторы или физлица, для кого это и есть бизнес. Они покупают квартиры за счёт своих и заемных средств, решают там все юридические проблемы, после чего уже продают квартиру по нормальной рыночной цене. Это довольно рискованный бизнес, там есть свои юристы, риэлторы, которые всё это проверяют заранее и так далее.


Аватара пользователя
Mihey
Коллега
Откуда: из Центра
Зарегистрирован: 10 июн 2020
Сообщения: 33
Поблагодарили: 16 раз

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#9 Сообщение Mihey » 02 окт 2023, 15:57

digor писал(а):
30 сен 2023, 00:55
Ну я так и понял (про бесплатный сыр). Задешево купить себе проблемы.
Но кто-то же их там выкупает.... А? :D
Если вы хотите влезть в этот бизнес, то вам надо будет самим заранее проверить всю юридическую историю с конкретной квартирой и с финансовыми обязательствами ее собственников. Разобраться, какие там проблемы и понять, можете ли вы их решить. Как минимум вам надо обладать юридическими знаниями по этому профилю, иметь опыт ведения судебных споров, либо нанять таких специалистов. Но и то без гарантии.

Еще к тому же у вас должен быть запас свободных денег. Не только для выкупа, но и для решения сопутствующих проблем, в том числе для оплаты судебных юристов, адвокатов. Суды всегда долго тянутся и вы сможете физически заполучить эту квартиру не ранее чем через год, а то и дольше. Всё это надо обсчитать и просчитать и в итоге это может оказаться не только не выгодно финансово, но даже убыточно.
Вот поэтому торгами занимаются только специалисты, которые уже заранее заточены на решение проблем с залоговой недвижимостью и у них уже отработаны схемы юридических действий и физического выселения должников.


Аватара пользователя
Dimitr
Знаток
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 61
Поблагодарили: 53 раза

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#10 Сообщение Dimitr » 27 окт 2023, 17:41

Цена квартир с торгов последний год-полтора действительно очень интересная, и тому есть причины. Во первых, это вторичный рынок, а там сейчас цены вообще ниже чем на первичном из-за отсутствия там льготной ипотеки. Во вторых, на торгах ипотечников вообще не бывает. Ни один банк не даст ипотеку под квартиру с торгов. Получается, что потенциальных покупателей на такие квартиры очень мало. А если еще учесть, что все эти квартиры проблемные, то количество покупателей вообще стремится к нулю.
И вот чтобы совсем уже до нуля не дойти, приходится снижать цену очень сильно, тем более что залог надо реализовать быстро. Тема интересная, но стремная ;)


Аватара пользователя
Mihey
Коллега
Откуда: из Центра
Зарегистрирован: 10 июн 2020
Сообщения: 33
Поблагодарили: 16 раз

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#11 Сообщение Mihey » 27 окт 2023, 20:01

Вот поэтому торги это дело профессионалов, у которых есть свободный капитал, и которые хорошо шарят в этой теме. А обычным покупателям с улицы там делать нечего. Жадность может потом выйти боком для тех кто соблазнится низкой ценой.


Аватара пользователя
Dimitr
Знаток
Имя: Дмитрий
Зарегистрирован: 02 июн 2020
Сообщения: 61
Поблагодарили: 53 раза

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#12 Сообщение Dimitr » 28 окт 2023, 19:23

Как я понимаю, там все проблемы сводятся только к снятию прежних хозяев с регистрации по месту жительства. А обременение снимается автоматически после успешных торгов. Судя по тому, что квартира была в залоге у банка, значит их юристы больше никаких серьезных проблем с объектом залога не обнаружили. Проблема только с пропиской.


Аватара пользователя
Mihey
Коллега
Откуда: из Центра
Зарегистрирован: 10 июн 2020
Сообщения: 33
Поблагодарили: 16 раз

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#13 Сообщение Mihey » 31 окт 2023, 16:12

Так выписка хозяев, особенно если там многодетная семья, да еще пенсионеры, инвалиды - эта тот еще квест! Там судиться можно годами, с бесконечными переносами заседаний, с апелляциями кассациями и т. д. А потом дело не только в снятии с рег. учета, но и в физическом выселении всей семьи буквально на улицу. Вы готовы это делать? Даже полиция предпочитает от этого отморозиться. А угрожать и силой выселять, так сам на статью нарвешься.

А если хозяева там не многодетные и перспектива их выписки через суд хорошая, то о таком объекте вы скорее всего вообще не узнаете. Такие сладкие объекты за полцены уйдут своим, либо менеджерам банка-кредитора, либо организаторам аукциона и их приближенным, прикормленным инвесторам.


Аватара пользователя
evgen1
Собеседник
Имя: Евгений
Зарегистрирован: 29 ноя 2022
Сообщения: 13
Поблагодарили: 14 раз

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#14 Сообщение evgen1 » 24 ноя 2023, 16:35

digor писал(а):
26 сен 2023, 15:25
Интересует вопрос, стоит ли покупать квартиру с торгов? Насколько это реально сделать? В интернете уже давно вижу заманчивые предложения по ценам ниже рынка, но закрадываются сомнения. Если бы это было так просто и дешево, то все бы покупали квартиры только на торгах. А там как я понимаю, очередь не стоит почему то.
Есть у кого нибудь опыт покупки квартиры через торги? Стоит ли с этим связываться, или бесплатный сыр бывает только в мышеловке? Какие там риски для покупателя, если рассматривать эту возможность в качестве инвестиционного вложения.
Просто задумайтесь, каким образом эта недвижимость попадает на торги. Чаще всего это ипотечные квартиры, по которым заемщики не могут выплатить кредит и банки намучавшись с ними в конце концов получают необходимые судебные решения и выходят на процедуры торгов для реализации залогов.

Второй вариант это банкротство обычного заемщика, не ипотечника. В ходе банкротства все имущество должника должно быть реализовано и арбитражный управляющий проводит торги, поэтому они заинтересованы продать все как можно быстрее, чтобы закончить эту процедуру, которая может занимать несколько лет.

Кроме того, арбитражный управляющий продает чужое имущество и не очень-то заинтересован в том, чтобы устанавливать реальную рыночную цену, а наоборот заинтересован продать его быстро, поэтому цену снижает.

А что касается банков, то у них как правило, хотя бы частично ипотека уже выплачена - например, первоначальный взнос был 10%, и хотя бы 10-20% выплат уже они имеют. Т.е. они имеют 30% возвращенных кредитных средств, и если даже квартира уйдет с торгов за 70% стоимости, то они всё равно остаются в плюсе. Поэтому получается, что все заинтересованы снизить цену, поэтому в торгах цена дешевле.

Но понятно, что ничего не дается даром, если цена меньше, значит что-то другое больше. И это что-то - это риск такой покупки! Т.е. в этой залоговой недвижимости всегда есть проблемы. Иначе, если бы она была чистая и с большим дисконтом к рынку, она бы даже до торгов не дошла. Инвесторы в такой выгодный актив сразу нашлись бы и в банковской среде.

А риски основные в том, что все эти ипотечники и банкроты продолжают жить в этих квартирах со своими семьями, выплачивать долг они не могут, а выселяться им некуда. Надо сразу быть готовым к тому, что не смотря на все решения судов, ипотечники сами выселятся не будут. Канитель с выселением будет долгой, а еще там будут малолетние дети, старики и инвалиды, которые тоже прописаны в этой квартире.
Еще там могут оказаться лица, которые имеют право на бессрочное пользование квартирой - типа отказавшихся от приватизации либо по завещательному отказу.

Хотя судебное решение уже есть и ипотечники не имеют юридического права проживать в квартире, но они там находятся физически. Выселить их оттуда очень тяжело. Вам снова придется обращаться в суд с соответствующим иском о выселении, пройти все судебные тяжбы, получить исполнительные листы и, наконец, попытаться вместе с приставами физически их выселить. Будьте готовы, что это увлекательное занятие займёт и год, и полтора, и даже больше. Малолетние дети должника будут болеть как раз ко дню очередного заседания, а пенсионеры будут находиться на лечении постоянно. Суды будут откладываться, переноситься и тянуться бесконечно. Да и приставы не очень любят выталкивать детей и стариков на улицу.

Короче, если вас все это не останавливает, то можете попробовать ;)


Аватара пользователя
evgen1
Собеседник
Имя: Евгений
Зарегистрирован: 29 ноя 2022
Сообщения: 13
Поблагодарили: 14 раз

Re: Реально ли купить квартиру на торгах?

#15 Сообщение evgen1 » 24 ноя 2023, 16:39

malahova писал(а):
26 сен 2023, 16:46
Мне вот тоже непонятно, если на торгах квартиру купить действительно выгодно, то почему эти квартиры там не покупают агентства, которые постоянно штампуют рекламу о срочном выкупе квартир за собственные средства? Весь интернет завален такой рекламой.
Ясно, что они выкупают квартиры с большой скидкой в цене для перепродажи, и это их бизнес. Значит предложения квартир на торгах для них невыгодные?
Зачем, скажите, нормальный рыбак будет рассказывать всем о рыбных местах, да еще заказывать дорогостоящую рекламу и завлекать таких как мы? Что бы предложить нам мелкие услуги по сопровождению сделки, когда на перепродаже можно заработать миллионы?
Скорее обратный вариант - этот рыбак не хочет вкладывать туда свои деньги из-за повышенного риска. Он предпочтет синицу в руках в виде небольших сумм за услуги, а за журавлями пусть гоняются другие.
Все рассказы о бескорыстной помощи и хитрых схемах лучше оставить для наивных людей!


Ответить