Военная ипотека: почему процент высокий? Нюансы и особенности этой программы

[Секреты Риэлтора]

Среди всех видов льготных программ жилищного кредитования, военная ипотека, похоже - наиболее запутанный и проблемный для заемщиков продукт с множеством нюансов. Взять кредит по такой программе для военных не так-то просто, и... не всегда выгодно.
..

..
В схеме получения военной ипотеки, помимо банка, самого заемщика (военнослужащего) и застройщика (если ипотека выдается на жилье в новостройке), участвует еще и государство в лице специализированного ведомства – Росвоенипотеки. В основе этой программы (в отличие от всех остальных льготных госпрограмм) лежит накопительно-ипотечный механизм, а долг по выданному ипотечному кредиту за военнослужащего гасит государство.

Казалось бы, если государство готово гасить ипотечные долги за военнослужащих, то это для них сказочные условия. Но... военные почему-то не очень торопятся вписываться в эту программу.

Почему?

[Секреты Риэлтора]

Разобраться, в чем сложности военной ипотеки, и какие ее особенности мешают радоваться этой государственной льготе, мы попросили специалистов из онлайн-сервиса «МультиИпотека.ру».

Мы также приглашаем других участников форума присоединиться здесь к обсуждению этой темы, задавать вопросы, делиться своим опытом по данной ипотечной программе, и высказывать свои мнения по любым связанным с этой темой вопросам.

_______________________
ВНИМАНИЕ! В этой теме форума можно делиться своим опытом, комментировать и задавать любые вопросы, НО ТОЛЬКО связанные с госпрограммой военной ипотеки (для других вопросов есть другие разделы форума).

[multiipoteka.ru]

В чем суть Военной ипотеки?

В ряде всех государственных ипотечных программ Военная ипотека, действительно, занимает особенное место и по смыслу, и по механизму реализации.

По основным льготным программам государство поддерживает и население, и строителей, и банки за счет простого подхода снижения процентных ставок, покрываемого бюджетом.
Ставка ниже рынка - спрос выше: строй, продавай, выдавай, получай, покупай.

По военной же ипотеке идет поддержка исключительно профессиональных, кадровых военных.
Нет привязки к покупке квартир у застройщиков, недвижимость можно купить и на первичном, и на вторичном рынке.
Программа не носит массовый характер, поэтому о поддержке банковской сферы тоже говорить не приходится, банки здесь просто проводники программы.
Создание ажиотажного спроса тоже не является целью, поэтому и дисконт по ставке за счет государства не существенный.

А в чем тогда поддержка военных?

Для начала коротко, тезисно запишу основное, далее разберем подробнее:
1. Государство осуществляет дополнительные выплаты военным, но не в карман, а в накопительно-ипотечную систему (НИС)
2. Чтобы воспользоваться льготной программой, военнослужащий должен быть участником системы НИС.
У каждого участника есть свой личный счет, где копятся средства перечисляемые государством.
3. Через 3 года службы средства с личного счета НИС военнослужащий, продолжая службу, может использовать на формирование первоначального взноса, а также на платежи по ипотечному кредиту.

Проще говоря, государство дает средства военным на первоначальный взнос для приобретения недвижимости и для погашения ипотечного кредита, который военный получает по сниженной ставке.
Т.е. у военнослужащего есть возможность приобрети жилье за счет государства

[multiipoteka.ru]

Сколько денег дает военным государство на ипотеку?

В первые три года службы по средствам НИС государство направляет на лицевой счет военнослужащего ежегодные выплаты, помогая сформировать накопления на первоначальный взнос. В этот период средства недоступны для использования.

В 2023 году размер ежегодной выплаты составляет 349 614 рублей.
Соответственно за 3 года можно накопить 1 048 842, за 4 года 1 398 456 и т.д.

Через 3 года выплаты продолжаются, и военнослужащий может либо продолжить накопления, либо уже взять ипотеку, и тогда государство направляет выплаты не в накопления, а уже в погашение ипотеки военнослужащего.

Сумма на ежегодное погашение ипотеки - такая же - 349 614, за счет нее гасятся ежемесячные платежи, их 12 в году, а, значит, каждый платеж не может быть больше 29 134,5 рублей.
Исходя из этой суммы платежа и текущих ставок рассчитывается максимальная сумма ипотечного кредита по военной ипотеке.

[pro_nalog]

Расскажите, пожалуйста, о продаже жилья, которое находится в военной ипотеке. Насколько это реально?

[multiipoteka.ru]

Расскажите, пожалуйста, о продаже жилья, которое находится в военной ипотеке. Насколько это реально?

Чуть позже подготовлю развернутый ответ на этот вопрос.
Пока могу сказать, что это возможно и, конечно, есть нюансы.
Логичнее сначала продолжить раскрытие темы получения военной ипотеки и покупки жилья с ее помощью, а уже потом - как от нее избавиться)

[multiipoteka.ru]

Как получить военную ипотеку?

Как уже отмечалось Админом форума, проводником этой госпрограммы ипотеки является специальное ведомство ФГКУ "Росвоенипотека".
Сайт ведомства https://www.rosvoenipoteka.ru/
Именно данное учреждение следит за реализацией программы, включает или исключает военнослужащих из НИС, контролирует выдачу ипотеки и заключение сделок.

Но выдают ипотеку все-таки банки. Росвоенипотека определила их четкий список. В банки вне этого списка за военной ипотекой нет смысла обращаться.

Всего банков 12:
1. ПАО ВТБ
2. АО Банк СГБ
3. ПАО РНКБ Банк
4. ПАО Банк Санкт-Петербург
5. ПАО Сбербанк
6. АО Банк Дом.РФ
7. ПАО АКБ Абсолют банк
8. ПАО Промсвязьбанк
9. ПАО Банк ФК Открытие
10 АО Россельхозбанк
11. АО Банк ГПБ
12. АО АБ Россия

Банки вправе приостанавливать реализацию программы Военной ипотеки, в случае резких колебаний процентных ставок (например, у банка "Санкт-Петербург" эта программа на сегодняшний день временно на стопе).
Также банки вправе немного менять максимальную сумму кредита по данной программе, исходя из своих ставок и максимального платежа, который государство готово вносить за военных.

Максимальные суммы военной ипотеки по разным банкам находятся в диапазоне
1 993 000 - 2 564 000 рублей
а процентная ставка
13,1-17,29%

Например, при покупке квартиры на вторичном рынке, используя ипотеку банка РНКБ и накопления на лицевом счете НИС за последние 3 года, военный может купить квартиру за 3 523 739,7 без собственных накоплений, полностью за счет государства:
3 523 739,7 = 2 564 000 (ипотечный кредит) + 959 739,7 (накопления НИС)

Если квартира стоит дороже, единственный выход ее приобрести - это добавлять к сумме на лицевом счете НИС и максимальной сумме ипотечного кредита собственные накопления + материнский капитал (если он есть).
Либо переориентироваться на первичный рынок или уникальные региональные программы, тут сумма кредита может быть больше.

Если военнослужащий планирует приобретать квартиру на первичном рынке, то здесь доступны комбинированные программы:
Льготная военная ипотека по ставке до 8%
И семейная военная ипотека по ставке до 6% (для военных с детьми)
Т.к. ставка тут ниже, то банки и максимальную сумму могут предложить больше, около 4 000 000.

Также есть уникальная Военная ипотека у Промсвязьбанка:
Госпрограмма.Военная ипотека.Новые субъекты 2%
Принцип программы тот же самый, но сумма до 6 000 000 и ставка 2%, а приобрести жилье по данной программе можно только в новых регионах РФ.

По военной ипотеке возможно приобрести:
1. Квартиру на вторичном рынке
2. Квартиру на первичном рынке в аккредитованном и банком, и Росвоенипотекой объекте у застройщика (список объектов здесь https://rosvoenipoteka.ru/prgramms/kred ... /map_objs/ )
3. Дом с земельным участком или таунхаус

Итак, чтобы начать процесс оформления Военной ипотеки военнослужащий должен:
1. Иметь свидетельство участника НИС (Свидетельство о праве на целевой жилищный заем)
2. Определиться с типом приобретаемого объекта (первичка, вторичка, дом)
3. Выбрать банк, кредитующий выбранный им тип объекта
4. Получить одобрение банка (как и в случае с рядовыми клиентами, банк вправе отказать в кредите)
5. После одобрения кредитной заявки, определиться с конкретным объектом недвижимости.

[tatmol]

Отставникам тут ловить нечего ? Мой отец офицер в отставке

[para-dogs]

Банки вправе приостанавливать реализацию программы Военной ипотеки, в случае резких колебаний процентных ставок.

А какая разница банкам, они ведь деньги на погашение получают от этой росвоенипотеки, фактически от минобороны. Так чего им переживать, почему приостанавливают выдачу кредитов?

[para-dogs]

Максимальные суммы военной ипотеки по разным банкам находятся в диапазоне
1 993 000 - 2 564 000 рублей

Какие то смешные суммы. На них ничего не купишь даже с учетом накоплений в НИС. Почему так мало? Это же не серьезно

[para-dogs]

Также есть уникальная Военная ипотека у Промсвязьбанка:
Госпрограмма.Военная ипотека.Новые субъекты 2%
Принцип программы тот же самый, но сумма до 6 000 000 и ставка 2%, а приобрести жилье по данной программе можно только в новых регионах РФ.

Это на Донбассе, Луганске и на Запорожье что ли? Только новостройки?
Ставки опять субсидированные? И почему здесь сумма намного больше?

[pro_nalog]

Как получить военную ипотеку?



Максимальные суммы военной ипотеки по разным банкам находятся в диапазоне
1 993 000 - 2 564 000 рублей
а процентная ставка
13,1-17,29%

Это наверное зависит от региона? Мы получили военную ипотеку в размере 5 млн, правда у нас военная семейная ипотека, там ставка низкая. Может поэтому сумма больше получилась? Плюс мы добавили НИС и мат капитал. Сама квартира стоит 7,2 млн

[pro_nalog]

Отставникам тут ловить нечего ? Мой отец офицер в отставке

Смотря когда ушел в отставку и участвовал ли в НИС, а вообще при выслуге 20 лет и уходе в отставку дают хорошую компенсацию. Кому-то квартирами, кому-то деньгами.

[multiipoteka.ru]

Какие то смешные суммы. На них ничего не купишь даже с учетом накоплений в НИС. Почему так мало? Это же не серьезно

Как я ранее указал, на текущий год, ежемесячный платеж по военной ипотеке (любой разновидности) не может превышать 29 135,5
А размер платежа зависит от суммы кредита, процентной ставки и срока кредита.
Соответственно, если у нас основной параметр это именно платеж, то в обратном направлении получается, что сумма кредита зависит от платежа, срока кредита и ставки по кредиту.
Т.к. ставки сейчас высокие - максимальная сумма кредита снижена.
Как только ставки снизятся, то и максимальная сумма станет выше.

В этом ипотечном калькуляторе можно рассчитать максимальную сумму: https://multiipoteka.ru/calc/
- выбираете расчет "По ежемесячному платежу"
- указываете сумму платежа 29 135,5
- указываете ставку по кредита
- указываете срок кредит
получаете максимальную сумму

Например, при ставке 14,1% и сроке 25 лет по классической военной ипотеке сумма может быть 2 405 030

[multiipoteka.ru]

Это на Донбассе, Луганске и на Запорожье что ли? Только новостройки?
Ставки опять субсидированные? И почему здесь сумма намного больше?

Да, все верно, эти регионы + Херсонская область.
Только новостройки от аккредитованного застройщика и субсидированные государством ставки.

Касательно максимальной суммы - все дело как раз в ставке 2%.
Используя принцип из предыдущего ответа, в калькуляторе подставляем ставку 2% и получаем расчет:

Вот и 6 000 000.

Этот же принцип расчета максимальной суммы работает и при Семейной военной ипотеке, где ставка до 6%, соответственно сумма будет около 5 000 000, и при Льготной военной ипотеке, где ставка до 8% и сумма около 4 000 000.

[multiipoteka.ru]

Это наверное зависит от региона? Мы получили военную ипотеку в размере 5 млн, правда у нас военная семейная ипотека, там ставка низкая. Может поэтому сумма больше получилась? Плюс мы добавили НИС и мат капитал. Сама квартира стоит 7,2 млн

В сумме 5 млн в вашем случае виновата именно ставка по семейной ипотеке для военных)
По военной семейной или семейной военной, банки около 5 млн как раз и предлагают.

Прямой зависимости максимальной суммы ипотеки от региона приобретения жилья - нет.
Косвенные есть. Могут быть еще дополнительные региональные выплаты, например на детей и т.д., которые можно прибавить к НИС, к маткапиталу и к личным накоплениям и таким образом увеличить стоимость приобретаемой квартиры.
Ну и спец. программу для новых регионов выше уже затронул.

[multiipoteka.ru]

Продолжу дальше по процессу получения военной ипотеки.

Итак,
- военнослужащий числится в НИС не менее 3-х лет;
- получил одобрение банка по ипотечному кредиту
- выбрал конкретный объект недвижимости
- накопленных средств в НИС (+Маткап, +личные накопления) и одобренного ипотечного кредита в сумме достаточно на покупку выбранного объекта.

Далее, выбранный им объект недвижимости согласовывает банк.
После своего согласования, банк направляет документы по объекту в Росвоенипотеку, ведомство в свою очередь также дает заключение по объекту (может согласовать, либо запросить доп. документы, исправления, либо отказать).
В случае отказа банка или Росвоенипотеки по объекту недвижимости - следует искать другой объект недвижимости, соответствующий требованиям банка и ведомства (требования к объектам направляются банком вместе с уведомлением об одобрении ипотечного кредита).
В случае согласования объекта назначается сделка:

1. Подписывается ДКП с продавцом или ДДУ с застройщиком
2. Подписывается кредитный договор с банком
3. Внимание! Заключается договор целевого жилищного займа с Росвоенипотекой.
Накопленные военным средства в НИС переводятся на специальный счет в ипотечном банке в качестве первоначального взноса на покупку жилья в ипотеку.
Это один из ключевых моментов всей военной ипотеки, государство не просто дает военному средства на первый взнос, а занимает их и продолжает занимать в дальнейшем, оплачивая его ежемесячные платежи по ипотеке.
А что принято делать с займами? Правильно - возвращать!
Но, не всегда (об этом далее).
4. Все подписанные документы направляются в Росреестр для регистрации сделки покупки недвижимости, оформления права собственности и, Внимание!, наложения двойного обременения и в пользу банка, и в пользу государства.
Государство выдало военнослужащему целевой займ, а целевой займ должен быть обеспечен залогом.
А это второй ключевой момент, без согласия государства, военнослужащий со своей квартирой никаких регистрационных действий сделать не сможет.
5. После регистрации сделки банк переводит средства от Росвоенипотеки и сумму ипотечного кредита продавцу.
6. Военнослужащий предоставляет зарегистрированные документы в Росвоенипотку, которая, в свою очередь, начинает автоматически перечислять в банк ежемесячные платежи по ипотеке.
7. Военный продолжает службу, государство гасит его ипотеку.

[multiipoteka.ru]

Основные ограничения по военной ипотеке

Срок. Возраст. Платеж.
По военной ипотеке ограничен срок кредита возрастом военного, точнее предельным возрастом нахождения на службе (45-50 лет).
Банки рассчитывают срок кредита так, чтобы к 45-50 годам военнослужащий ипотеку уже выплатил в полном объеме.
Т.к. есть еще и привязка к максимальному ежемесячному платежу (в 2023 это 29135,5, каждый год индексируется),
то срок кредита, как и процентная ставка, очень сильно влияет на итак скромную на сегодняшний день максимальную сумму кредита по военной ипотеке.
Чем больше срок кредита, тем сумма будет ближе к максимально возможной.
Учитывая предельный возраст военнослужащего в 50 лет, то, получается, ипотеку на 25 лет военнослужащему стоит оформлять не позднее возраста 24 лет. Если военнослужащий будет оформлять ипотеку в 30 лет, то максимум кредит ему дадут на 19 лет, а значит и максимальную сумму одобрят меньше.

Негодный к ипотеке
Еще одно ограничение связано с тем, что далеко не все военные автоматически попадают в реестр НИС.
Как минимум, венный должен служить по контракту да еще и быть офицером, выпускником военного вуза, училища, а, например, сержанты, старшины, солдаты, матросы и военные из запаса должны заключить уже второй контракт.
С категориями участников НИС можно ознакомиться в п. 12 Постановления Правительства Российской Федерации от 21.02.2005 г. № 89 по данный ссылке http://government.ru/docs/all/51485/

Вернемся к теме займа от государства.
Тут еще одно, наверное, главное ограничение, оно касается минимального срока службы по контракту.
Участники НИС, которые получили целевой ипотечный займ от государства, по условиям договора должны отслужить 20 лет по контрактам, чтобы этот займ НЕ возвращать.
Если они уволились ранее со службы по собственному желанию, то все средства, направленные ранее государством на первоначальный взнос и платежи по ипотеке, придется вернуть государству равными частями в течение 10 лет, и одновременно с платежами государству оставшиеся платежи по ипотеке также лягут финансовой нагрузкой на уже бывшего военнослужащего.

Исключения, конечно, существуют, в основном они бывают по уважительным причинам увольнения со службы, связанным с жизнью и здоровьем военного, достижением предельного возраста военнослужащего, семейными обстоятельствами, а также с участием в военных действиях и СВО, еще есть ряд послаблений по истечении 10 лет службы по контракту.
Все исключения можно найти в ст. 10 Федерального закона от 20.08.2004 г. № 117-ФЗ по ссылке http://www.kremlin.ru/acts/bank/21333

[anatol-vn]

Все очень четко разложили по полочкам. Благодарю!
Пока собирался спросить , вы уже все здесь ответили

[para-dogs]

Как я ранее указал, на текущий год, ежемесячный платеж по военной ипотеке (любой разновидности) не может превышать 29 135,5
А размер платежа зависит от суммы кредита, процентной ставки и срока кредита.
Соответственно, если у нас основной параметр это именно платеж, то в обратном направлении получается, что сумма кредита зависит от платежа, срока кредита и ставки по кредиту.
Т.к. ставки сейчас высокие - максимальная сумма кредита снижена.
Как только ставки снизятся, то и максимальная сумма станет выше.

Это значит что банки рассчитывают максимальную сумму платежа считая, что военный может платить по кредиту только средствами из фонда? Поэтому сумма кредита такая маленькая?
Но можно ведь еще приплачивать из собственных семейных накоплений или из зарплаты. Тогда и общая сумма кредита должна быть больше? Чтобы хоть на нормальную квартиру хватило

[para-dogs]

Да, все верно, эти регионы + Херсонская область.
Только новостройки от аккредитованного застройщика и субсидированные государством ставки.

Ну понятно, бюджетные деньги только "своим" перекачивают

[pro_nalog]

Это значит что банки рассчитывают максимальную сумму платежа считая, что военный может платить по кредиту только средствами из фонда? Поэтому сумма кредита такая маленькая?
Но можно ведь еще приплачивать из собственных семейных накоплений или из зарплаты. Тогда и общая сумма кредита должна быть больше? Чтобы хоть на нормальную квартиру хватило

По-моему, из своего кармана тут не заплатишь... Все из НИСа. В первоначальный взнос можно свои вносить, а в платежи нет. Я думаю это связано с тем, что обязательство берет на себя именно росвоенипотека. В общем, как-то так)

[para-dogs]

По-моему, из своего кармана тут не заплатишь... Все из НИСа. В первоначальный взнос можно свои вносить, а в платежи нет. Я думаю это связано с тем, что обязательство берет на себя именно росвоенипотека. В общем, как-то так)

Ну, не факт. Посмотрим что Николай ответит. Он вроде в этой теме шарит

[multiipoteka.ru]

Это значит что банки рассчитывают максимальную сумму платежа считая, что военный может платить по кредиту только средствами из фонда? Поэтому сумма кредита такая маленькая?
Но можно ведь еще приплачивать из собственных семейных накоплений или из зарплаты. Тогда и общая сумма кредита должна быть больше? Чтобы хоть на нормальную квартиру хватило

Сейчас у банков не реализованы варианты расчета максимальной суммы с платежом более чем 1/12 размера накопительного взноса на текущий год (349 614 руб. / 12 мес.).

При этом существует вот такой документ:
Приказ Министра обороны РФ от 9 октября 2018 г. № 558 “Об утверждении Стандарта предоставления ипотечного кредита (займа) участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих” (здесь можно ознакомиться https://minjust.consultant.ru/documents/41191)

Так вот в "Стандартах" допускается увеличение платежа за счет собственных средств, но не более чем на 25% от 1/12 размера накопительного взноса.

Т.е. в теории возможно, но нет таких предложений от банков.

[multiipoteka.ru]

По-моему, из своего кармана тут не заплатишь... Все из НИСа. В первоначальный взнос можно свои вносить, а в платежи нет. Я думаю это связано с тем, что обязательство берет на себя именно росвоенипотека. В общем, как-то так)

Получается так.

Еще, помимо добавления на первый взнос, за счет собственных средств можно делать досрочное погашение военной ипотеки.
Например, для экономии средства на счете НИС и сокращения переплаты по военной ипотеке.