Можно ли уменьшить сумму аккредитива на комиссию риэлтора в ипотечной сделке?

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
viteknext
Собеседник
Зарегистрирован: 18 ноя 2023
Сообщения: 19
Поблагодарили: 8 раз

Можно ли уменьшить сумму аккредитива на комиссию риэлтора в ипотечной сделке?

#1 Сообщение viteknext » 19 ноя 2023, 19:10

Добрый день!
У меня вопрос, возможно просто связанный с принципами работы сбербанка.
После заключения договора купли-продажи квартиры (с использованием ипотеки) и заключения кредитного договора, мы направляемся для оформления аккредитива для расчета после перехода права по сделке.
В ДКП прописано к примеру 4 500 000 собственных средств и 2 000 000 сумма кредита (всего 6 500 000, цена квартиры).
Можно ли оформить аккредитив в счет оплаты по договору на меньшую сумму - допустим на 6 300 000 (4 300 000 свои средства и 2 000 000 сам кредит)?

Вопрос вызван тем, что не знаю, насколько операционист Сбера по оформлению аккредитива связан с условиями ДКП? А уменьшение оплаты по аккредитиву связано с желанием т.н. риэлтора продавца (мы - покупатели) получить свои 200 тыс. сразу от покупателя под гарантию.


Аватара пользователя
viteknext
Собеседник
Зарегистрирован: 18 ноя 2023
Сообщения: 19
Поблагодарили: 8 раз

Re: Можно ли уменьшить сумму аккредитива на комиссию риэлтора в ипотечной сделке?

#2 Сообщение viteknext » 19 ноя 2023, 19:17

И вот ещё вдогонку к предыдущему.
Как я написал выше (ситуация та же), после подписания ДКП и кредитного договора мы идем условно со второго этажа (кредитный отдел) на первый, для оформления аккредитива.
У операциониста уже будут в системе сведения о сумме 2 000 000 кредитных средств на моем счету? Или это займет часы или сутки? Или в любом случае аккредитив можно оформить сразу?


Аватара пользователя
sedoy
Знаток
Откуда: Москва
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 28 июн 2022
Сообщения: 55
Поблагодарили: 72 раза

Re: Можно ли уменьшить сумму аккредитива на комиссию риэлтора в ипотечной сделке?

#3 Сообщение sedoy » 20 ноя 2023, 00:22

viteknext писал(а):
19 ноя 2023, 19:10
Добрый день!
У меня вопрос, возможно просто связанный с принципами работы сбербанка.
После заключения договора купли-продажи квартиры (с использованием ипотеки) и заключения кредитного договора, мы направляемся для оформления аккредитива для расчета после перехода права по сделке.
В ДКП прописано к примеру 4 500 000 собственных средств и 2 000 000 сумма кредита (всего 6 500 000, цена квартиры).
Можно ли оформить аккредитив в счет оплаты по договору на меньшую сумму - допустим на 6 300 000 (4 300 000 свои средства и 2 000 000 сам кредит)?

Вопрос вызван тем, что не знаю, насколько операционист Сбера по оформлению аккредитива связан с условиями ДКП? А уменьшение оплаты по аккредитиву связано с желанием т.н. риэлтора продавца (мы - покупатели) получить свои 200 тыс. сразу от покупателя под гарантию.
Здравствуйте!

Если бы не было кредита, то вы могли бы в аккредитив вписывать любую сумму. Банку без разницы какую сумму переводить, лишь бы условия раскрытия аккредитива выполнялись так, как в нем указано. И сама сделка, то есть сам договор купли-продажи квартиры, банку вообще говоря, до лампочки.

Но с ипотечным кредитом уже все меняется. Банк не только выдает деньги на покупку квартиры, но и берет эту самую квартиру себе в качестве залога. А значит, юристы банка должны будут обеспечить максимально возможную "юридическую чистоту" этого залога, чтобы с ним не возникло проблем и его можно было легко реализовать, в случае невыплаты кредита заемщиком.

А теперь думайте сами: если в вашем договоре купли-продажи указана стоимость квартиры 6,5 млн. руб., и указано, что расчеты происходят путем аккредитива, а в самом аккредитиве при этом будет перечисляться сумма на 200 тыс. меньше, то что это значит для банка-кредитора?
Это значит, что у объекта залога появляется риск оспаривания права собственности со стороны продавца. Продавец в любой момент может заявить, что условие договора было нарушено и он не получил всю положенную по договору сумму. Покупатель тоже ничем не сможет подтвердить, что реально заплатил за квартиру 6,5 млн. как положено. Риэлтор со своей комиссией никак в договоре не отражается, и формально никакого отношения к сделке не имеет.

Поэтому в ипотечной сделке с залогом квартиры уменьшить сумму аккредитива не получится. Банк будет контролировать свой объект залога. Да и вам самому, как покупателю, лишний риск оспаривания сделки тоже, думаю, ни к чему.

Риэлтора, как я понимаю, возникшая проблема не особенно интересует? Главное, 200 тыс. со сделки выцарапать))


Аватара пользователя
sedoy
Знаток
Откуда: Москва
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 28 июн 2022
Сообщения: 55
Поблагодарили: 72 раза

Re: Можно ли уменьшить сумму аккредитива на комиссию риэлтора в ипотечной сделке?

#4 Сообщение sedoy » 20 ноя 2023, 00:26

viteknext писал(а):
19 ноя 2023, 19:17
У операциониста уже будут в системе сведения о сумме 2 000 000 кредитных средств на моем счету? Или это займет часы или сутки? Или в любом случае аккредитив можно оформить сразу?
Это вам лучше в самом банке узнавать. Скорость работы и согласованность действий сотрудников зависит исключительно от внутренних бизнес-процессов банка. Если там процесс отлажен, то задержек не будет.

Если вы сделку через Сбер проводите, то у них уже давно все отлажено, они у себя тысячи таких сделок проводят. Так что наверняка с этим у вас задержек быть не должно.


Аватара пользователя
viteknext
Собеседник
Зарегистрирован: 18 ноя 2023
Сообщения: 19
Поблагодарили: 8 раз

Re: Можно ли уменьшить сумму аккредитива на комиссию риэлтора в ипотечной сделке?

#5 Сообщение viteknext » 20 ноя 2023, 01:25

sedoy писал(а):
20 ноя 2023, 00:22
Здравствуйте!

Если бы не было кредита, то вы могли бы в аккредитив вписывать любую сумму. Банку без разницы какую сумму переводить, лишь бы условия раскрытия аккредитива выполнялись так, как в нем указано. И сама сделка, то есть сам договор купли-продажи квартиры, банку вообще говоря, до лампочки.

Но с ипотечным кредитом уже все меняется. Банк не только выдает деньги на покупку квартиры, но и берет эту самую квартиру себе в качестве залога. А значит, юристы банка должны будут обеспечить максимально возможную "юридическую чистоту" этого залога, чтобы с ним не возникло проблем и его можно было легко реализовать, в случае невыплаты кредита заемщиком.

А теперь думайте сами: если в вашем договоре купли-продажи указана стоимость квартиры 6,5 млн. руб., и указано, что расчеты происходят путем аккредитива, а в самом аккредитиве при этом будет перечисляться сумма на 200 тыс. меньше, то что это значит для банка-кредитора?
Это значит, что у объекта залога появляется риск оспаривания права собственности со стороны продавца. Продавец в любой момент может заявить, что условие договора было нарушено и он не получил всю положенную по договору сумму. Покупатель тоже ничем не сможет подтвердить, что реально заплатил за квартиру 6,5 млн. как положено. Риэлтор со своей комиссией никак в договоре не отражается, и формально никакого отношения к сделке не имеет.

Поэтому в ипотечной сделке с залогом квартиры уменьшить сумму аккредитива не получится. Банк будет контролировать свой объект залога. Да и вам самому, как покупателю, лишний риск оспаривания сделки тоже, думаю, ни к чему.

Риэлтора, как я понимаю, возникшая проблема не особенно интересует? Главное, 200 тыс. со сделки выцарапать))
Спасибо, в общем я также оценивал ситуацию. Вот сейчас думаю, что надо просто оформить 200 тыс. как аванс продавцу до заключения ДКП. И отразить это в ДКП. Тем более что 50 тыс аванс отражён в ДКП, ну пусть будет 250 тыс.
Главное что этот риэлтор продавца, а не наш, покупателя. Какую то фигню навязал, типа мы ему платим хотя он не наш.
Или видимо придётся в ДКП указывать на 200 тыс. меньше, хотя это уже элемент некой аферы, не говоря о риске, просто отдать деньги риэлтор у под гарантийное письмо.
Как Вы думаете?
Ещё к тому же сделка альтернативная.
Если найдёте время ответить насчёт увеличения аванса, то ещё спрошу потом насчёт альтернатив. сделки :roll:


Аватара пользователя
sedoy
Знаток
Откуда: Москва
Имя: Владимир
Зарегистрирован: 28 июн 2022
Сообщения: 55
Поблагодарили: 72 раза

Re: Можно ли уменьшить сумму аккредитива на комиссию риэлтора в ипотечной сделке?

#6 Сообщение sedoy » 21 ноя 2023, 00:39

viteknext писал(а):
20 ноя 2023, 01:25
надо просто оформить 200 тыс. как аванс продавцу до заключения ДКП. И отразить это в ДКП. Тем более что 50 тыс аванс отражён в ДКП, ну пусть будет 250 тыс.
Можно и так, но если аванс передавался наличными, у вас должна быть на руках расписка от продавца в получении этих денег в соответствии с авансовым соглашением. Тогда вопрос с "недоплатой по договору" закрывается.
Но я бы еще все равно это согласовал с банком. Так как банк участвует в финансировании сделки, он может выкатывать свои условия, и игнорировать их не получится.
viteknext писал(а):
20 ноя 2023, 01:25
Или видимо придётся в ДКП указывать на 200 тыс. меньше, хотя это уже элемент некой аферы, не говоря о риске, просто отдать деньги риэлтор у под гарантийное письмо.
На уменьшение цены договора банк скорее всего не пойдет. Да и вам это зачем? Если вы реально платите 6,5 млн, а по бумагам 6,3 млн. В случае расторжения, получите меньше, чем реально заплатили, и когда будете налоговый вычет за покупку жилья оформлять, тоже потеряете в деньгах.
Это вообще проблема риэлтора как взять свои комиссионные со своего продавца, пусть об этом у него голова болит, а не у вас. Вас он такими схемами только подставляет.


Аватара пользователя
viteknext
Собеседник
Зарегистрирован: 18 ноя 2023
Сообщения: 19
Поблагодарили: 8 раз

Re: Можно ли уменьшить сумму аккредитива на комиссию риэлтора в ипотечной сделке?

#7 Сообщение viteknext » 21 ноя 2023, 09:15

sedoy писал(а):
21 ноя 2023, 00:39
Можно и так, но если аванс передавался наличными, у вас должна быть на руках расписка от продавца в получении этих денег в соответствии с авансовым соглашением. Тогда вопрос с "недоплатой по договору" закрывается.
Но я бы еще все равно это согласовал с банком. Так как банк участвует в финансировании сделки, он может выкатывать свои условия, и игнорировать их не получится.



На уменьшение цены договора банк скорее всего не пойдет. Да и вам это зачем? Если вы реально платите 6,5 млн, а по бумагам 6,3 млн. В случае расторжения, получите меньше, чем реально заплатили, и когда будете налоговый вычет за покупку жилья оформлять, тоже потеряете в деньгах.
Это вообще проблема риэлтора как взять свои комиссионные со своего продавца, пусть об этом у него голова болит, а не у вас. Вас он такими схемами только подставляет.
Спасибо, что ответили.
Мы в общем уже порешали. Риэлтор согласилась в итоге на аванс 250 руб. И в договоре просто укажут не 50 тыс (как уже указано в первом варианте от Домклика), а 250 тыс. Деньги отдадим и подпишем заново аванс уже в банке перед подписанием ДКП и оформлением ипотеки.


Ответить