Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
Ответить
Аватара пользователя
Dilma
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Татьяна
Зарегистрирован: 23 май 2021
Сообщения: 22
Поблагодарили: 5 раз

Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#1 Сообщение Dilma » 20 ноя 2023, 22:47

Доброго времени суток всем! Объясните пжлст такую не понятную вешь, как это происходит - ЦБ ужесточает условия по выдаче ипотеки, банки теперь отказывают в кредитах тем заемщикам, кто не может внести собственными деньгами минимум 20% первоначального взноса. Но при этом риелторы и застройщики с разных сторон предлагают условия покупки квартир в ипотеку вообще без первого взноса. Это реально? Кому-то это правда одобряют?
Значит ипотека без первого взноса все таки возможна? Или это опять какая то маркетинговая уловка и обман? Кто знает?

Или это касается только первички и такие условия ипотеки без первого взноса возможны только от застройщика, а он сам уже компенсирует разницу банку? Но зачем это ему? Там же слишком большая разница получается.
Меня больше интересует вторичка. Там такое возможно?

Как это все работает, не понимаю. Почему ипотека без первоначального взноса вроде бы запрещена, но я периодически вижу рекламные предложения с ней!!! Кто-нибудь может это объяснить простыми словами?


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#2 Сообщение multiipoteka.ru » 21 ноя 2023, 18:26

Dilma писал(а):
20 ноя 2023, 22:47
...ЦБ ужесточает условия по выдаче ипотеки, банки теперь отказывают в кредитах тем заемщикам, кто не может внести собственными деньгами минимум 20% первоначального взноса. Но при этом риелторы и застройщики с разных сторон предлагают условия покупки квартир в ипотеку вообще без первого взноса. Это реально? Кому-то это правда одобряют?
Значит ипотека без первого взноса все таки возможна? Или это опять какая то маркетинговая уловка и обман? Кто знает?
ЦБ действительно ужесточил требования к первоначальному взносу совсем недавно, но, он и всегда был против ипотеки без первого взноса или с минимальным взносом, т.к. это риск для всей сферы недвижимости и финансов (в чем риск? - попозже распишу).
И сама ипотека без первого взноса всегда была малодоступна, связана с дополнительными расходами, либо вообще связана со всякого рода рискованными схемами.
А банки не то, чтобы именно "отказывают" по ипотеке без взноса (отказывают обычно из-за кредитной истории или нехватки дохода, проблем с работой и т.д.) у них просто нет таких программ, не примут заявку или не выпустят на сделку, пока не будет взноса.

При этом варианты получить ипотеку без первоначального взноса до сих пор сохраняются.
Ипотека без первоначального взноса существует!
И Вы правы, имеют место и уловки, и обман, и дополнительные условия, а есть и законные, рабочие предложения в этом сегменте, но с нюансами.

Постараюсь сжато и быстро ответить на такой объемный вопрос, а далее рассмотрю уже частности.


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#3 Сообщение multiipoteka.ru » 21 ноя 2023, 18:33

Ужесточение требований ЦБ в большей степени коснулось всех госпрограмм ипотеки со ставками 2-8% (Льготная, Семейная, IT-ипотека, Дальневосточная и т.д.), которые ориентируются на первичный рынок, т.е. на покупку жилья у застройщиков.
Взнос по данным программам 20% минимум! Это требование ЦБ, это закон, банки должны подтверждать, что минимальный взнос был.

В тоже время у банков остаются программы кредитования без гос.поддержки, как на первичном, так и на вторичном рынке, под стандартную ставку, где запрета на минимальные взносы нет.
ЦБ обязывает коммерческие банки под каждый займ делать резерв, т.е. выводить деньги из оборота, и по ипотекам с минимальными взносами или без взноса резерв значительно выше.
Значит, коммерческие банки меньше зарабатывает, а меньше зарабатывать они не любит.
Поэтому, они либо оставляют в своей линейке программ только программы с рекомендованным взносом 20%, либо, при меньшем взносе, существенно повышают ставку для клиента.

За всю свою практику знаю только 3 банка, которые выдавали ипотеку действительно без первоначального взноса по стандартным программам, без нюансов, но под повышенную ставку!
1. Сургутнефтегазбанк (СНГБ): официально, без взноса можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке, апартаменты на первичном или вторичном рынке, коммерческую недвижимость на первичном или вторичном рынке.
2. ТатСоцБанк (ТСБ): официально, без взноса можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке, коммерческую недвижимость на первичном рынке.
3. ПримСоцБанк (ПСКБ): официально, без взноса можно купить только земельный участок в ипотеку на сумму не более 2 000 000 рублей.

Бесплатный сыр только в мышеловке!
Ставки по программам без взноса всегда были на 2-4% выше рыночных!

На этом все))))
Остальные предлагаемые варианты от участников рынка - это маркетинговые уловки, рискованное завышения стоимости и прочие схематозы.


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#4 Сообщение multiipoteka.ru » 21 ноя 2023, 18:39

Например, уловка от банков:

Большинство банков, тот же Сбер, Росбанк и т.д. пошли по маркетинговому пути: ипотекой без первоначального взноса стали называть кредит под залог уже находящейся в собственности заемщика недвижимости для целей покупки иной недвижимости.

Т.е. если хотите купить квартиру в ипотеку без ПВ, у вас уже должна быть, например, другая квартира в собственности, причем стоимостью выше вновь приобретаемой, под ее залог банк выдает кредит в размере 50-80% от ее стоимости на покупку новой квартиры.

Вот такая ипотека без первоначального взноса по мнению Сбера)))


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#5 Сообщение multiipoteka.ru » 21 ноя 2023, 19:44

Материнский капитал в качестве первоначального взноса или его части + потребительский кредит

Маткапитал на первый взнос - это еще одна уловка всех участников рынка: и банков, и застройщиков, и риэлторов, и брокеров, и разных ипотечных гуру-блогеров.

Как-то так это выглядит? Да примерно так:

Ипотека без первоначального взноса!*
*Если есть материнский капитал, то личные накопления не нужны, используйте материнский капитал на первый взнос!

Да, использовать маткапитал в качестве первоначально взноса можно!
Это легально, и если не планируете быструю последующую продажу, правильно и выгодно.

Но это не отменяет необходимости первого взноса, необходимость остается, чаще только частично покрываемая средствами маткапитала.

И что дальше?
А дальше - вот пример распространённого диалога:
- А если его нет? нет у меня маткапитала (нет детей/потратил/не хватает на первый взнос)?
- Ну... тогда нужны личные накопления... либо можете занять деньги, взять потребительский кредит...


Вот так часто предлагают "сварить кашу из топора", давай маткапитал, бери потреб, плати и за ипотеку, и за потреб.

Касательно потребительского кредита на первый взнос - это еще и запрещено. Нельзя формировать первый взнос за счет кредитных средств.
Большинство банков проверяют кредитную историю перед сделкой по ипотеке, и если увидят свежевыданный кредит/кредитную карту, или даже запросы на рассмотрение потребительского кредита - могут в итоге отказать в ипотеке.
Ряд банков не проверяет наличие свежих кредитов, поэтому такой вариант формирования первого взноса активно рекомендуют риэлторы и брокеры.

Что ж...
дополнительный кредит на первый взнос за вариант, наверное, можно засчитать и попробовать выкрутиться таким образом...
Но нужно 100% трезво оценивать свои финансовые возможности, а потяну ли я и потреб, и ипотеку одновременно?
А готов ли я переживать, что это вскроется на сделке и все сорвется?


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#6 Сообщение multiipoteka.ru » 21 ноя 2023, 21:26

Dilma писал(а):
20 ноя 2023, 22:47
...
Или это касается только первички и такие условия ипотеки без первого взноса возможны только от застройщика, а он сам уже компенсирует разницу банку? Но зачем это ему? Там же слишком большая разница получается.
Касательно супер предложений от застройщиков

Первый взнос застройщик-то компенсирует, но, как обычно, чаще за Ваш счет.

Сейчас самая популярная схема очень похожа на схему со ставками 0,01% на ипотеку, которые последние года были популярны в маркетинге, пока ЦБ не закрутил гаечки.
Застройщик субсидировал ставку банкам, за счет повышения стоимости квартиры, которую в итоге платил покупатель.

Вот, и с нулевым первым взносом застройщик просто берет и поднимает стоимость квартиры на 30%.
Из своих средств застройщик направляет минимально необходимую сумму в 20% от стоимости квартиры на эскроу счет, как будто это клиент ему оплатил первый взнос.
Когда дом будет сдан, застройщик разморозит эскроу счет в свою пользу и вернет свои деньги.
В итоге, ипотечному банку клиента застройщик подтвердил минимальный взнос, а банк перед ЦБ отчитался.
А клиент заплатит за квартиру примерно минимум на 4% больше ее реальной стоимости застройщику + ипотеку банку.

Например,
Квартира у застройщика реально стоит 10 000 000
Клиент хочет без первого взноса.
Тогда стоимость квартиры застройщик "формально" поднимает до 13 000 000, например, по какой-нибудь "формальной" программе "клиентского кэшбека".
Банк-партнер застройщика с такой стоимостью соглашается.
Дальше минимальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры(это 2 600 000) застройщик из собственных средств морозит на эскроу-счете, как первый взнос клиента.
Клиент же получает в банке-партнере 10 400 000 в ипотеку и переводит их застройщику.
Вот эти 10 400 000 и есть финальная стоимость квартиры.
Т.е. клиент за услугу переплатил 400 000.


Иногда бывает, что застройщик дает дополнительную скидку клиенту, и переплаты по стоимости квартиры нет.
Тогда это хорошее предложение, действительно, без первого взноса для клиента и лишней переплаты.

Минусы:
- Только первичный рынок
- Квартира реально стоит меньше, чем сумма ипотечного кредита
- Ограниченное количество банков-партнеров, которые "верят" в завышенную стоимость
- Схема работает, пока на нее не обратил внимание ЦБ, и "не прикрыл лавочку", как со ставками 0,01%.


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#7 Сообщение multiipoteka.ru » 21 ноя 2023, 22:40

Dilma писал(а):
20 ноя 2023, 22:47
...
Меня больше интересует вторичка. Там такое возможно?
...
Что касается вторички, то здесь, помимо вышеперечисленных вариантов с определенными банками, маткапиталом и дополнительными заемными средствами на первый взнос, существует еще "вариант" с завышением стоимости квартиры.

Сразу скажу, что, по мне, это большой риск для всех сторон сделки и обман банка, да еще и звезды должны сойтись, чтобы "дельце выгорело".

Но многие, уверен, могут поспорить со мной и назовут это рабочей схемой)))
Также уверен, что по схеме приведенной ниже, меня можно будет и дополнить, и поправить, здесь, в форуме много профессионалов именно по недвижимости, по сделкам и по юридическим вопросам.
И, наверняка, тема с рисками по сделкам с завышением стоимости, уже затрагивалась в чате подробно.

Простенько, и больше с точки зрения банков распишу этот вопрос.

В чем суть:
1. Покупатель заведомо просит банк одобрить сумму равную стоимости планируемой к покупке квартиры, заявляя что минимальный взнос у него есть.
2. Продавец и покупатель договариваются, что квартира стоит дороже на сумму минимального первоначального взноса. Могут так и в ДКП прописать, и в расписке, что продавец за квартиру получает больше денег, чем она стоит.
3. Далее, заказывается отчет об оценке недвижимости, в аккредитованной банком оценочной компании, где договариваются с оценщиком, либо надеются, что оценочная компания оценит квартиру в ту же завышенную стоимость.
4. Далее, все документы по квартире и оценку квартиры проверяет банк, который должен поверить в оценочную завышенную стоимость.
5. Далее, если банк поверил, то идут на сделку, где продавец пишет расписку на сумму якобы уже полученного первого взноса + расписку на оставшуюся сумму за квартиру, получаемую за счет ипотечного кредита банка (либо одну расписку на общую стоимость).
6. После регистрации сделки, продавец получает 100% реальной стоимости квартиры ипотечными деньгами покупателя.


Примерно так, уверенно и бодро, рисуют эту схему покупки квартиры на вторичном рынке без первого взноса некоторые брокеры и риэлторы.
Но реально, эта схема может сработать только "на дурака": если срастется, если продавец согласится, если оценочная оценит и если банк во все это поверит.
Если кто-то говорит, что и с оценкой квартиры, и с банком все схвачено - вранье!
Может отдельно с продавцом, отдельно с оценкой и договорятся, а вот с банком точно нет - это только может повезти.

Во-первых, продавец может на это не пойти, он дает расписку, что получил больше денег, чем реально получил.
Квартиру продает дороже по документам, а значит больше налогов с продажи недвижимости может заплатить.
Все, приплыли.

Во-вторых, оценочная может не оценить в нужную стоимость квартиру.
Ну не стоит квартира столько никак! Ни фантастический вид из окна, ни супер-ремонт не помогают накинуть несколько миллионов стоимости.
Да и аккредитацию банка, а значит свой доход, оценочные боятся потерять и специально на завышение стоимости не идут.
Опять приплыли.

В-третьих, банки не хотят, чтобы у них объект залога был дешевле и равен сумме выданного кредита, это риск непокрытия расходов при продаже залога, если заемщик перестанет платить.
Поэтому банки сами проверяют рыночную стоимость, могут не поверить оценочной компании и все... еще раз приплыли.
А если, вдруг, поверят, то могут попросить первоначальный взнос, которого нет, разместить перед сделкой на счете в банке, чтобы убедиться, что взнос есть.

В-четвертых, как бы это... обман банка, еще и группой лиц по предварительному сговору. Не смущает?

В-пятых, случись что, продав квартиру, есть вероятность, что и кредит покрыть не получится.

Ну и, в-шестых, оно Вам надо?
Столько нервов, рисков на авось, а еще комиссию за все это могут содрать повышенную.


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#8 Сообщение multiipoteka.ru » 22 ноя 2023, 17:02

multiipoteka.ru писал(а):
21 ноя 2023, 18:33
За всю свою практику знаю только 3 банка, которые выдавали ипотеку действительно без первоначального взноса по стандартным программам, без нюансов, но под повышенную ставку!
1. Сургутнефтегазбанк (СНГБ): официально, без взноса можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке, апартаменты на первичном или вторичном рынке, коммерческую недвижимость на первичном или вторичном рынке.
2. ТатСоцБанк (ТСБ): официально, без взноса можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке, коммерческую недвижимость на первичном рынке.
3. ПримСоцБанк (ПСКБ): официально, без взноса можно купить только земельный участок в ипотеку на сумму не более 2 000 000 рублей.
У этих банков запросил актуальную информацию.
ТСБ и ПСКБ закрыли программы без взноса.

В итоге, на сегодняшний день
только СНГБ официально выдает ипотеку без первого взноса!

Условия по данной программе в банке:
- Купить по-прежнему можно квартиру, апартаменты и коммерческую недвижимость на первичном или вторичном рынке.
- Сумма кредита до 20 000 000 рублей.
- Ставка 17,4-20,7%, в зависимости от категории клиента, наличия страхования жизни и типа приобретаемого объекта.
- Банк рассматривает клиентов только с полностью официальным доходом по справке 2-НДФЛ или по выписке из СФР.

Рассчитать и подать заявку на ипотеку без первоначального взноса в СНГБ можно здесь https://multiipoteka.ru/ipoteka-bez-per ... go-vznosa/


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#9 Сообщение multiipoteka.ru » 22 ноя 2023, 17:26

Резюме:

Ипотека без первоначального взноса на ноябрь 2023 есть,
но в крайне ограниченном виде.

Легально
1. Только банк СНГБ официально выдает такую ипотеку на первичном и вторичном рынке с повышенной ставкой (не применимо к госпрограммам ипотеки на первичном рынке).
2. Застройщики предлагают реальный вариант покупки квартиры на первичном рынке в ипотеку без взноса с удорожанием фактической стоимости квартиры (в редких случаях без удорожания), с ограниченным количеством банков-партнеров, в том числе и по госпрограммам субсидированной ипотеки.

Все остальные варианты - это либо маркетинговые ходы, когда предлагают заложить существующую недвижимости, воспользоваться материнским капиталом на первый взнос, накопить на взнос и т.д.;
либо опасные схемы дополнительного кредитования на первый взнос и завышения стоимости квартиры.


Аватара пользователя
Dilma
Коллега
Откуда: Москва
Имя: Татьяна
Зарегистрирован: 23 май 2021
Сообщения: 22
Поблагодарили: 5 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#10 Сообщение Dilma » 22 ноя 2023, 20:18

Спасибо вам огромное за такой подробный ответ. Целую лекцию прочитали, даже не ожидала) Все понятно и даже вопросов не осталось.
Очень Вам благодарна!


Аватара пользователя
valentina76
Коллега
Имя: Валентина Андреевна
Зарегистрирован: 26 авг 2020
Сообщения: 20
Поблагодарили: 8 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#11 Сообщение valentina76 » 23 ноя 2023, 23:26

multiipoteka.ru писал(а):
21 ноя 2023, 21:26
Вот, и с нулевым первым взносом застройщик просто берет и поднимает стоимость квартиры на 30%.
Из своих средств застройщик направляет минимально необходимую сумму в 20% от стоимости квартиры на эскроу счет, как будто это клиент ему оплатил первый взнос.
Когда дом будет сдан, застройщик разморозит эскроу счет в свою пользу и вернет свои деньги.
В итоге, ипотечному банку клиента застройщик подтвердил минимальный взнос, а банк перед ЦБ отчитался.
А клиент заплатит за квартиру примерно минимум на 4% больше ее реальной стоимости застройщику + ипотеку банку.
Это же обман и мошенничество чистой воды!!! Почему ЦБ это допускает и не наказывает банки за такие аферы?


Аватара пользователя
Nata_N
Собеседник
Откуда: Москва
Имя: Наталия
Зарегистрирован: 12 мар 2021
Сообщения: 8
Поблагодарили: 1 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#12 Сообщение Nata_N » 25 ноя 2023, 20:30

Здравствуйте. Подскажите, на сайте ФСК написали что с 1 янв 2024 первый взнос по ипотеке вырастет до 30 % . Это теперь новые условия для всех или это только у ФСК ?


Аватара пользователя
sel2410
Собеседник
Имя: Максим Селянин
Зарегистрирован: 06 сен 2021
Сообщения: 14
Поблагодарили: 3 раза

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#13 Сообщение sel2410 » 27 ноя 2023, 17:58

multiipoteka.ru писал(а):
21 ноя 2023, 21:26
Сейчас самая популярная схема очень похожа на схему со ставками 0,01% на ипотеку, которые последние года были популярны в маркетинге, пока ЦБ не закрутил гаечки.
Видимо не докрутил ЦБ свои гаечки. Иначе как такое понимать
062523-411.jpg
Это свежеее предложение от застройщика а101


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#14 Сообщение multiipoteka.ru » 27 ноя 2023, 19:56

valentina76 писал(а):
23 ноя 2023, 23:26
Это же обман и мошенничество чистой воды!!! Почему ЦБ это допускает и не наказывает банки за такие аферы?
Формально-то, все условия и требования соблюдены)
Наказывать не за что. Разве что - за излишние риски...
Но, видимо, и застройщики, и банки уверены, что рост стоимости продаваемых и кредитуемых ими квартир без первого взноса продолжится.


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#15 Сообщение multiipoteka.ru » 27 ноя 2023, 20:29

Nata_N писал(а):
25 ноя 2023, 20:30
Здравствуйте. Подскажите, на сайте ФСК написали что с 1 янв 2024 первый взнос по ипотеке вырастет до 30 % . Это теперь новые условия для всех или это только у ФСК ?
На данный момент это все-таки маркетинговый ход, чтобы спровоцировать спрос.

Больше скажу, что и сейчас взносы уже есть и 30%, и даже 50%. В прошлом году такие взносы тоже в природе существовали.

Очень размытое заявление. ФСК же не пишет, что это именно минимальный первый взнос, не пишет каких именно программ ипотеки коснется повышение взноса, каких именно банков. А может, это в пересчете на старую стоимость имеется в ввиду? Или какой-нибудь среднестатистический первый взнос. Может, это вообще к ипотеке не относится? Нет конкретики.

В общем, чтобы не случилось к 01.01.2024 - они окажутся правы)
Какой-нибудь первый взнос до 30% поднимется, однозначно!

Некоторые банки, например, Газпромбанк, еще осенью подняли взнос до 30% по всем своим программам. Тоже можно будет сказать, что по сравнению с 01.01.2023, на 01.01.2024 первый вырос до 30%.

Слухи ходят, что минимальны взнос по госпрограммам ипотеки могут сделать 30% на законодательном уровне, как осенью его подняли с 15% до 20,1%. Вот на этом застройщик и играет.

Но пока никакой официальной информации нет.


Аватара пользователя
multiipoteka.ru
Знаток
Имя: Николай
Зарегистрирован: 05 окт 2023
Сообщения: 71
Поблагодарили: 137 раз

Re: Кому одобряют ипотеку без первого взноса?

#16 Сообщение multiipoteka.ru » 27 ноя 2023, 20:35

sel2410 писал(а):
27 ноя 2023, 17:58
Видимо не докрутил ЦБ свои гаечки. Иначе как такое понимать
Это свежеее предложение от застройщика а101
Здесь, скорее всего, застройщик будет предлагать траншевую ипотеку.
При этом виде ипотеки, основные ежемесячные платежи у заемщика начинаются после сдачи готового объекта.


Ответить