Комбо ипотека с господдержкой – что это такое, и как ее рассчитать

[Секреты Риэлтора]

Комбинированная ипотека (или "комбо-ипотека") - это производный банковский продукт, который составляется из разных ипотечных программ. Обычно, здесь совмещают субсидированную льготную ипотеку с господдержкой и обычную ипотеку с рыночными ставками.
..

..
Но для чего это делать? Какую выгоду это дает заемщикам - покупателям жилья?

[Секреты Риэлтора]

Вместе с экспертами из онлайн-сервиса МультиИпотека.ру разберемся, зачем нужна комбинированная ипотека, как ее рассчитать, какие комбинации и из каких ипотечных программ можно составить, сколько кредитных договоров придется подписывать. А заодно узнаем, в каких банках предоставляют комбо-ипотеку, на каких условиях, для каких типов жилья, и как покупателю квартиры составить (рассчитать) для себя оптимальный комбинированный кредит, используя эту возможность.

Те, кто уже брал комбо ипотеку, могут поделиться здесь своим опытом расчета и оформления такого составного кредита.

_______________________
ВНИМАНИЕ! В этой теме форума можно делиться своим опытом, комментировать и задавать любые вопросы, НО ТОЛЬКО связанные с обсуждением комбинированной ипотеки (для других вопросов есть другие разделы форума).

[multiipoteka.ru]

Что такое комбинированная или комбо-ипотека?

Комбо-ипотека - это совмещение государственных программ ипотеки с рыночными условиями ипотеки.

Придумали ее для увеличение максимальной суммы ипотеки, чтобы можно было купить более дорогой объект недвижимости, но по сниженной процентной ставке.

По государственным программам ипотеки максимальная сумма кредита строго определена по региональному принципу.
По самым популярным Льготной и Семейной ипотеке максимальная сумма кредита не может превышать:
- 12 000 000 рублей при покупке новостройки в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
- 6 000 000 рублей при покупке новостройки во всех остальных регионах.

При текущем высоком ценнике на новое жилье, часто этих сумм недостаточно. Увеличить первый взнос, чтобы позволить себе, например, квартиру за 18 000 000 в Москве по Семейной ипотеке, тоже не у всех есть возможность. Большинство старается обойтись минимальным первым взносом в 20%. В моем примере взнос должен быть не менее 3 600 000, соответственно, сумма кредита 14 400 000. Но максимальный лимит по программе семейной ипотеки для Москвы - 12 000 000.
Как быть с недостающими 2 400 000? Где их брать?

Ранее заемщики просто переходили на рыночную ставку на всю сумму ипотеки.

А сейчас, как раз, в такой ситуации можно воспользоваться комбинированной ипотекой: 12 000 000 банк прокредитует под льготную ставку, а недостающие 2 400 000 - под рыночную ипотечную ставку.

Лимит по максимальной сумме кредита при комбинированной ипотеке:
- 30 000 000 рублей при покупке новостройки в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
- 15 000 000 рублей при покупке новостройки во всех остальных регионах.

Теперь сравним в платежах и в переплате, а есть ли смысл комбинировать?
Если срок кредита 20 лет, то

-- при полностью рыночных условиях: возьмем ставку 17%, сумма кредита, 14 400 000 - платеж будет 211 219 рублей, суммарная выплата за 20 лет - 50 692 560 рублей, переплата 36 292 560.

-- при комбинированной ипотеке: 12 000 000 будут под ставку 6%, а 2 400 000 под ставку 17%, платежи составят 85 972 (за льготную часть) + 35 203 (за рыночную часть) = 121 175 рублей, суммарная выплата за 20 лет - 29 082 0000, переплата 14 682 000.

Понятно, что в текущих реалиях, цифры страшные)))
Но! и выгода в комбинированном варианте, по сравнению с рыночным, неоспорима.

[multiipoteka.ru]

По каким госпрограммам ипотеки доступна комбинированная ипотека?

Как уже отметил, комбо-ипотека - это комбинирование госпрограмм и рыночных программ.
Соответственно, как изменение условий господдержки (льготная ставка, первоначальный взнос) влияет на эту программу, так и рыночная ставка также.
Как отдельный независимый вид ипотеки, комбо-ипотека существовать не может.
Если не станет госпрограмм, не станет и комбо-ипотеки.

С какими же "госками" возможен симбиоз рынка?
На данный момент это:

1. Семейная ипотека до 6% (подробнее о Семейной ипотеке здесь viewtopic.php?t=572)
2. Льготная ипотека с господдержкой до 8% (подробнее о Льготной ипотеке здесь viewtopic.php?t=575)
3. Ипотека для сотрудников IT-компаний до 5% (подробнее об IT-ипотеке здесь viewtopic.php?t=577)

Как и по "корневым" программам, так и по их комбо-модификациям, первоначальный взнос сейчас - от 20%.
А вот максимальная сумма кредита по комбо-ипотеке - до 15-30 млн рублей, в зависимости от региона, и ставка будет индивидуальная, практически для каждого.

[multiipoteka.ru]

В каких банка доступна комбо-ипотека?

По сравнению с предложениям по классическим льготной/семейной/it ипотеке, комбо-ипотеку не так много банков сейчас предлагают.

В их числе:
ДОМ.РФ, Альфа-Банк, Росбанк Дом, Уралсиб Банк.

[multiipoteka.ru]

Какая ставка по комбо-ипотеке?

При расчете ставки по комбинированной ипотеке используется 2 ставки: ставка банка по госпрограмме и ставка банка по рыночным условиям.
Но это не означает, что в кредитном договоре будет фигурировать 2 ставки, или 2 ипотеки, 2 кредитных договора.
Договор будет один, и в нем будет средневзвешенная ставка.

Помимо процентных ставок (льготной и рыночной), на средневзвешенную ставку будет влиять и сумма кредита, которая берется сверх лимитов господдержки.
Чем эта сумма меньше, тем средневзвешенная ставка будет ближе к льготной (субсидированной государством).
Чем сумма больше - тем ставка будет ближе к рыночной.

Средневзвешенную ставку легко приблизительно посчитать, если, например, нужно взять 24 000 000 на квартиру в Москве по той же Семейной ипотеке, к примеру, в Альфа-Банке (ставка на семейную в банке сейчас 5,8%, а рыночная 16,59%).
Лимит для Москвы по семейной - 12 000 000 руб. (пойдет под 5,8%)
и еще 12 000 000 руб. сверху - под 16,59%.
Т.к. суммы равные, складываем 2 ставки и делим на 2, получаем ставку = 11,2%

Вот, в подтверждение расчет на калькуляторе Альфа-Банка (24+6=30), правда, они на 0,1% больше где-то запрятали))) Но это не страшно, я ж очень грубо считал:

[multiipoteka.ru]

А если только совсем немного вылезти за гос. лимиты по сумме, то и ставка будет приемлемой.

Вот пример расчета на сумму кредита в 13 млн. Тут уже ставка получилась = 6,65%
.

Итог:
Комбо-ипотека - вполне рабочий вариант, позволяющий и перечень потенциальных объектов расширить (за счет увеличения стоимости) и на ставке сэкономить (с поправкой, разумеется, на текущие условия)!

[multiipoteka.ru]

Комбо-ипотека траншами. Как это?

Еще один вариант выдачи комбо-ипотеки - это выдача двумя траншами.
Такую схему использует Росбанк Дом.

В этом варианте кредитный договор также один, но в кредитном договоре будут фигурировать все-таки 2 ставки. Средневзвешенная ставка при такой схеме не высчитывается.

На сделке происходит зачисление 2-х траншей на счет заемщика, и далее они одной суммой переводятся в пользу застройщика:
- первый транш - это максимальный лимит по госпрограмме, по льготной ставке.
- второй транш - это недостающая сумма до оплаты полной стоимости квартиры по рыночной ставке.

После выдачи кредита в своем личном кабинете заемщик будет видеть остатки долга по обоим траншам, как отдельные кредиты, выданные в один день.
Ежемесячные платежи будут распределяться на погашение двух траншей (как в примере выше).

А вот при досрочном погашение заемщик вправе выбирать, основной долг по какому из траншей гасить в первую очередь. Логично, конечно, начинать активно гасить транш по рыночной ставке, это выгоднее.

[boykova]

А на вторичку комбинированную ипотеку не дают ?

[multiipoteka.ru]

А на вторичку комбинированную ипотеку не дают ?

Нет, не дают)

Все госпрограммы распространяются на первичный рынок.
А суть комбинирования: госпрограмма + рыночные программы.

Если идете за вторичкой, то госпрограммы в 99,9% случаях не применяются.
А, следовательно, и комбинировать нечего.
Просто рыночная ставка на вторичку и все.

Если хотите по вторичке сниженную ставку, то единственный вариант - это купить снижение ставки у банка.

[boykova]

Если хотите по вторичке сниженную ставку, то единственный вариант - это купить снижение ставки у банка.

Как это купить снижение??

[multiipoteka.ru]

Как это купить снижение??

Большинство банков (и Сбер, и ВТБ, и ДОМ.РФ, и Альфа, и.т.д) предлагают на сделке заплатить им существенную единовременную комиссию и тогда сделают ставку ниже.
Т.е. вы часть переплаты оплатите сразу на сделке.

Стоит это дорого!
Есть ли смысл? - нужно считать на конкретных цифрах и отталкиваться от финансовых возможностей и планов.
Выгода есть, если оплата кредита планируется без досрочных погашений длительный период.

Комиссия каждого банка разная, и скидка по ставке тоже разная.
Например, в Росбанке чтобы снизить ставку на 1,5% на весь срок, нужно было заплатить комиссию 4%.