Квартира с несовершеннолетними собственниками, альтернатива, межгород

[Tan2263]

Добрый день , планируем купить квартиру , там 5 собственников : родители и 3 детей , покупка за наличные. На деньги от сделки мать планирует купить жилье себе и детям в другом городе, уже подобрала . Разрешение опеки на продажу получено. Подскажите, как лучше обезопасить себя в таком случае? Сделку планируем через аккредитив.
Если продавец снимет деньги, а ничего не купит детям, сделку признают недействительной, жилье отойдет обратно, а деньги будут возвращаться долго и не факт, что вернутся ? Можно ли как то через ДКП прописать условия , чтобы этого не произошло? Одновременная альтернативная сделка , как я понимаю , невозможна из-за покупки в другом городе ?

И еще, у меня есть несовершеннолетняя дочь , если я выделю ей долю , сможет ли меня защитить это как то в случае самого плохого развития событий (невыполнение требований опеки, суд и т д)

[Olga_Veter]

Если продавец снимет деньги, а ничего не купит детям, сделку признают недействительной, жилье отойдет обратно, а деньги будут возвращаться долго и не факт, что вернутся ?

Здравствуйте!

Да, именно так. Вы все верно понимаете. Если они ничего не купят детям взамен, или купят не то, что соответствует требованиям опеки, то сделка сразу становится оспоримой. Та же опека может ее оспорить, или прокуратура, или кто-то из родственников тех же детей. Суд в таких делах всегда занимает сторону детей, права которых нарушены. Тот факт, что в этом виноваты родители детей, а не покупатель квартиры - никого не волнует.

В договоре купли-продажи можно, конечно, прописать обязательства продавцов родителей купить такое жилье в том числе на имя детей, как указано в разрешении опеки. Но это вам не дает никакой гарантии. Если родители не выполнят условий договора - результат будет тот же.

Из-за того что у вас альтернатива междугородняя, провести продажу и покупку одновременно не получится. Сделку придется разбивать на две части: ваши продавцы продали в одном городе, зарегистрировали переход права, получили деньги, затем они купили в другом городе, снова зарегистрировали переход права, передали деньги. Это, безусловно, для вас рискованно.

Максимум, что вы тут можете сделать, это отработать подробно вместе с вашими продавцами всю схему сделки (включая альтернативную покупку), познакомиться с продавцами той альтернативы, проконтролировать передачу им аванса еще до регистрации первой сделки, проконтролировать сроки и условия той покупки, проверить документы на ту квартиру и т. д. В общем, вам придется максимально тщательно подготовить не только свою сделку, но и чужую - ту, которая должна произойти по требованию опеки. Чтобы никакое неожиданное препятствие не остановило вторую сделку. Только так вы сможете снизить свои риски.

Здесь многое зависит от добросовестности родителей детей - ваших продавцов. Если им что-то в голову стукнет, и они передумают покупать или вдруг решат, что будут покупать что-то другое и не сейчас, а позже, то пострадавшей стороной окажетесь вы. Это не нормально, конечно, но так работает наше законодательство.

[Olga_Veter]

И еще, у меня есть несовершеннолетняя дочь , если я выделю ей долю , сможет ли меня защитить это как то в случае самого плохого развития событий (невыполнение требований опеки, суд и т д)

Я думаю, такой вариант может помочь вам в суде, если до него дойдет дело. Тогда у вас и у ваших продавцов будут как бы равновесные аргументы - там права детей нарушены, и здесь права ребенка нужно защитить. Как тут будет поступать суд неизвестно, но такой аргумент наверняка будет действовать в вашу пользу.

[lichman]

Одновременная альтернативная сделка , как я понимаю , невозможна из-за покупки в другом городе ?

А что мешает собрать все документы и подготовить сделку в одном городе, потом поехать всем вместе в другой город , и там одновременно подписать два договора и одновременно подать их на регистрацию? И Росреестр, и МФЦ действуют по экстерриториальному принципу, это значит не важно где подавать документы, регистрируют недвижимость в любом регионе даже если сам заявитель в данный момент находится в другом регионе.

Насколько я знаю, не все МФЦ принимают документы экстерриториально, но можно же найти такой МФЦ и там собраться всем вместе и провести сделку одновременно для двух городов. И там же где-нибудь рядом в банке перечислить деньги по аккредитиву сразу на продавца конечной квартиры, ну то есть как в обычной альтернативной сделке.

Вроде бы ничего этому не мешает. Или я чего-то не знаю?

[Varyag]

И Росреестр, и МФЦ действуют по экстерриториальному принципу, это значит не важно где подавать документы, регистрируют недвижимость в любом регионе даже если сам заявитель в данный момент находится в другом регионе.

Да, это правда, можно подавать документы на регистрацию сделки в другом городе. Сами документы никуда не пересылаются - с них снимают скан-копии (электронные образы), заверяют цифровой подписью МФЦ и отправляют по электронке в Росреестр. Потом таким же образом получают обратно документы о зарегистрированном праве и переходе права по сделке.

Вот ссылка, где Росреестр сообщает о приеме документов по экстерриториальному принципу - цитата:

Экстерриториальный принцип оказания услуг Росреестра – это возможность обращаться за государственной регистрацией прав и постановкой на государственный кадастровый учет независимо от места расположения объекта недвижимости.

В случае подачи заявления по экстерриториальному принципу регистрацию проводит орган по месту нахождения объекта недвижимости. Процедура проводится на основании электронных документов, созданных органом регистрации по месту приема документов.

Учетно-регистрационные действия по экстерриториальному принципу проводятся в те же сроки, что и при обычном способе подачи документов для учета и регистрации и составляют пять рабочих дней – для кадастрового учета, семь рабочих дней – для регистрации права собственности, а для одновременной процедуры кадастрового учета и регистрации прав – всего десять рабочих дней.

[Yuli]

Здесь многое зависит от добросовестности родителей детей - ваших продавцов. Если им что-то в голову стукнет, и они передумают покупать или вдруг решат, что будут покупать что-то другое и не сейчас, а позже, то пострадавшей стороной окажетесь вы. Это не нормально, конечно, но так работает наше законодательство.

Это, конечно, просто кошмар. Страшно квартиру покупать...
Хочется купить вторичку, а теперь бегай проверяй людей...

[evgen1]

А еще можно обе сделки провести одновременно у одного нотариуса. Тогда и расчеты вместо аккредитива можно провести у него через депозит нотариуса, и регистрацию по обеим квартирам нотариус сам проведет одновременно. То что квартиры в разных городах находятся тут роли не играет.

[Yuli]

А еще можно обе сделки провести одновременно у одного нотариуса. Тогда и расчеты вместо аккредитива можно провести у него через депозит нотариуса, и регистрацию по обеим квартирам нотариус сам проведет одновременно. То что квартиры в разных городах находятся тут роли не играет.

Ну это опять же при условии того, что родители добросовестно купят квартиру ребёнку?

[evgen1]

Ну это опять же при условии того, что родители добросовестно купят квартиру ребёнку?

Вы, похоже, не поняли. Если обе сделки, и продажу, и покупку, проводить одновременно у одного нотариуса, то во первых сразу будет видно, выполняется условие опеки или нет, а во вторых сам нотариус за этим проследит, так как разрешение опеки будет у него в составе документов для сделки.

[Yuli]

Вы, похоже, не поняли. Если обе сделки, и продажу, и покупку, проводить одновременно у одного нотариуса, то во первых сразу будет видно, выполняется условие опеки или нет, а во вторых сам нотариус за этим проследит, так как разрешение опеки будет у него в составе документов для сделки.

Вот это и не поняла, спасибо, что объяснили!