Продажа комнаты без уведомления сособственников

[Dess]

Добрый день! Нужна консультационная помощь! Есть коммуналка 6 комнат. Собственники не живут, все сдают, одна комната вообще закрыта. Собственник одной комнаты (выделена именно комната) хочет продать. Своих соседей не знает, ЖЭК информацию дать отказался. Нашли фамилии и имена (не более того) в коммунальных квитанциях. Если уведомлять по адресу комнат- они эти уведомления не получат, отказов не будет. Разыскивать их фактическое проживание через ФМС? И там не факт, что они живут. Что делать? Продавать через дарение микродоли? Если покупатель будет с маткапиталом - возможно вообще эту комнату продать? Спасибо.

[Секреты Риэлтора]

Здравствуйте!
То, что соседи в коммуналке не живут в своих комнатах - не беда, такое часто бывает. Но их имена выяснять все-таки придется - для того, чтобы правильно оформить уведомление о продаже доли. Их ФИО можно узнать в ЖЭКе (в т.ч. через начальника ЖЭКа, объяснив ему ситуацию), в паспортном столе (взяв выписку из Домовой книги на всю квартиру) или у своего участкового.

То, что они не получат ваши уведомления из-за того, что не проживают по адресу своей регистрации - тоже не ваша забота. Молчание в течение месяца с момента прихода на почту заказного письма с уведомлением расценивается как отказ. Ваша забота - правильно оформить уведомление о продаже своей доли с предложением каждому соседу воспользоваться своим правом преимущественного выкупа (в соотв. со статьей 250 ГК РФ), и выслать его по адресам регистрации сособственников (если они известны) или по адресу нахождения общей квартиры.

Как это все делать, можете прочитать в нашем учебнике - здесь: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossari ... -kvartiry/

Грамотно оформить и отправить такое уведомление для сособственников комнаты можно и через нотариуса.

Что касается маткапитала, то его применение отслеживают чиновники местного отделения ПФР. Если вы все будете делать строго по закону, то у них не будет оснований отказывать в выделении маткапитала на такую покупку.

[Moroz91]

Что делать? Продавать через дарение микродоли?

А зачем микродоля? Оформляйте сразу дарением всей комнаты. А уж как передать деньги сами договоритесь.

[Artur]

Дарение может быть оспорено. Если адрес соседей не известен, то допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества. В этом случае лучше направить извещение через нотариуса, возможно, он сам сделает запросы в Росреестр и ФМС. В любом случае, даже если кто-то из соседей захочет купить Вашу комнату, он будет требовать перевода на него в судебном порядке прав и обязанностей покупателя (для Вас, как продавца, это менее рискованно, чем оспаривание дарения).

[Lexus_DT]

А зачем микродоля? Оформляйте сразу дарением всей комнаты. А уж как передать деньги сами договоритесь.

Если оформить дарение не родственнику - покупатель влетит на приличный налог.

[cheremis]

Можно еще такую хитрость сочинить. Договоритесь с покупателем, что в договоре купли-продажи цена будет завышенной, выше рыночной. И именно с этой ценой отправьте уведомление соседям.
По закону у них есть всего три месяца, чтобы оспорить эту сделку и перевести на себя через суд все права и обязанности покупателя с внесением полной суммы, указанной в договоре и в уведомлении.
Во первых - мало вероятно, что соседи не проявившиеся за месяц активно проявятся в следующие три месяца. А во вторых - даже если они проявятся, то вряд ли захотят и смогут выкупить эту комнату по завышенной цене.