Покупка вторички после развода супругов

[Anastasiia]

Добрый день!

Планирую приобрести квартиру на вторичном рынке (дом введён в эксплуатацию в 2005 году).

Возник вопрос по юридической чистоте объекта:

– в 2003 году договор долевого участия (ДДУ) был оформлен на двух супругов (нынешнюю собственницу и её бывшего мужа);
– на момент приёма квартиры у застройщика супруги уже были разведены, акт приёма-передачи подписан только собственницей;
– право собственности зарегистрировано исключительно на неё, запись в Росреестре существует более 20 лет;
– бывший супруг за всё это время не заявлял никаких прав и, по словам собственницы, его местонахождение неизвестно.

Подскажите, пожалуйста:
1. Насколько безопасна покупка такого объекта с учётом описанных обстоятельств?
2. Сохраняются ли потенциальные риски притязаний со стороны бывшего супруга?
3. Какие меры Вы рекомендуете предпринять для минимизации рисков (документы, формулировки в договоре, дополнительные гарантии)?

Заранее благодарю за консультацию.

[Olga_Veter]

Подскажите, пожалуйста:
1. Насколько безопасна покупка такого объекта с учётом описанных обстоятельств?
2. Сохраняются ли потенциальные риски притязаний со стороны бывшего супруга?
3. Какие меры Вы рекомендуете предпринять для минимизации рисков (документы, формулировки в договоре, дополнительные гарантии)?

Заранее благодарю за консультацию.

Здравствуйте!

У вас риск безусловно есть при покупке такой квартиры. Бывший супруг, хоть и не заявлял претензий на квартиру, вполне может это сделать, так как формально он тоже считается собственником. Основание - тот самый договор ДДУ, оформленный на мужа и жену вместе.

И даже если право собственности было зарегистрировано потом только на жену, право ее бывшего мужа никуда не исчезло. И он может реализовать его в любой момент.
И вообще, надо бы выяснить, как Росреестр зарегистрировал собственность на одного участника ДДУ, если в договоре их было двое? Возможно, тут помимо прочего, еще и реестровая ошибка присутствует.

Большой срок (более 20 лет), конечно, сильно снижает вероятность претензий со стороны мужа, и даже превышает максимальный срок исковой давности (10 лет), но все равно риск остается. Ведь формально срок исковой давности начинает отсчитываться не с момента сделки или регистрации, а с момента, когда человек узнал о нарушении своих прав. А в вашем случае, пока квартира не продана, права мужа не нарушены (он все эти 20 лет мог быть уверен, что его доля собственности в квартире есть). А продажа квартиры без его согласия - это уже нарушение его прав. Поэтому большой срок вас здесь полностью не защищает, а только уменьшает вероятность судебного спора.

Если вам так нужна именно эта квартира, я бы на вашем месте потребовала от продавца найти своего бывшего мужа и либо получить от него письменное согласие на продажу, либо заключить с ним соглашение о разделе общего имущества супругов, где будет указано, что квартира принадлежит только жене.