Перепланировка и заниженная цена для покупателей с наличкой?

[klaxor2014]

Всем привет, так понимаю, что продавцов, у которых есть перепланировка ( не оформленная ) или заниженная стоимость предпочтительнее покупатель с наличкой ( не ипотека )? Расскажите, могут ли дать ипотеку на квартиру, в которой выполнена перепланировка или как банки относятся к заниженной цене квартиры ( в целях уменьшения налогов ).

[i-realtor]

Покупатель с наличкой всегда предпочтительнее только таких сейчас днем с огнем не найдеш
А если продавец еще и цену хочет занизить, то ипотнечник для него вообще не покупатель)

могут ли дать ипотеку на квартиру, в которой выполнена перепланировка или как банки относятся к заниженной цене квартиры ( в целях уменьшения налогов ).

Для банка главное что бы эта перепланировка была согласована и узаконена как положено. Тогда квартиру одобрят. Если не узаконена, однозначно отказ.
А по занижению цены - сколько будет указано в ДКП, столько банк и даст (за вычетом ПВ), если по всем остальным параметрам квартира подходит для залога.

[evgen1]

Для банка заниженная в договоре цена нежелательна, так как это означает пониженную номинальную стоимость залога, даже если его реальная стоимость выше. Банку нужно, чтобы даже номинальная стоимость залога была больше суммы кредита на 20-30%, чтобы по бумагам все сходилось.

[klaxor2014]

А по занижению цены - сколько будет указано в ДКП, столько банк и даст (за вычетом ПВ), если по всем остальным параметрам квартира подходит для залога.

Слышал, что есть "обходные" пути с перепланировкой. А вот с неполной суммой в ДКП из вашего поста однозначно не ясно, выдают ли ипотеку банки?

[i-realtor]

А вот с неполной суммой в ДКП из вашего поста однозначно не ясно, выдают ли ипотеку банки?

Вообще-то банки на такие вещи не идут, с занижением. Но в отдельных случаях такое возможно, если договоритесь с кредитным менеджером. Например если ему надо срочно выполнить план по выдаче кредитов , и поэтому он может закрыть глаза на некоторые формальности. Такие случаи были. Но специально на это рассчитывать я бы не стала.

[klaxor2014]

Интересует технический нюанс в такого рода сделках. Так понимаю что в сделке фигурирует две расписки, остаток передается наличкой и через ячейку, а как наличка проверяется на подлинность? Деньги же не через кассу проходят, а продавцу светить их не очень желательно в системе банка и перед налоговой.

[i-realtor]

остаток передается наличкой и через ячейку, а как наличка проверяется на подлинность? Деньги же не через кассу проходят, а продавцу светить их не очень желательно в системе банка и перед налоговой.

Если наличка передается через ячейку, то в каждом депозитарии банка есть машинки для счета купюр и детекторы купюр. Просто попросите менеджера банка дать их вам.
В некоторых банках это отдельная платная услуга, но все равно это не дорого.

[klaxor2014]

Возвращаюсь к этой теме
И все же из ответов выше не совсем можно понять, насколько это риск существенный ( наличие перепланировок ), понятное дело, что вопрос в юольшей степени в цене переделок ( сколько придется вложить денег на то, чтобы вернуть обратно все в первоначальное состояние ), но ведь когда продавец недвижимости выставляет требование - "только наличка", и ты видишь, что у него перепланировка - это повод для торга. Поэтому и пытаюсь понять суть и природу всего этого...

Как-то раз я столкнулся с квартирой в черновой отделке, по тех.плану это была 1-к квартира, там должна быть перегородка между кухней и комнатой, а по-факту этой перегородки нет. Если потом такую квартиру продавать, у покупатели возникнет закономерный вопрос, была ли перепланировка, и увидев тех.план и сравнив с реальностью, вывод будет для покупателя очевиден. Как доказать, что дело не в перепланировке, а в том, что застройщик изначально просто не построил так, как надо?
Не спрашивайте почему приняли такой квартиру - опустим этот момент.

Может есть вариант до чистового ремонта в квартире обратиться в БТИ, зафиксировать, что это не однокомнатная, а студия? Сколько такое примерно будет стоить? Как я понимаю есть разные степени градации перепланировок, причем я имею в виду не "тяжелые" перепланировки связанные со сносом несущих стен, а , к примеру - разбит парапет из кирпича из кухни на балкон, выведена батарея на лоджию, демонтируют деревянную перегородку между лоджией и комнатой, устаналивают перегородку из кирпича или гипсокартона в середине комнаты, поделив на две. Могут ли при таких вариантах перепланировок завернуть ипотеку банки? Или это "легкие" варианта, несушественные???

[evgen1]

но ведь когда продавец недвижимости выставляет требование - "только наличка", и ты видишь, что у него перепланировка - это повод для торга.

Безусловно, это хороший повод для торга. Особенно, когда покупателей, да еще и с живыми деньгами, на рынке кот наплакал - сам по себе этот факт уже хороший повод для торга

Как доказать, что дело не в перепланировке, а в том, что застройщик изначально просто не построил так, как надо?

Вы уже сами ответили на свой вопрос - обратитесь в БТИ за поэтажкой и экспликацией. Но перед этим стоит обратиться к застройщику за справкой, которая покажет, что существующая планировка квартиры соответствует проектной (с учетом, что в проект могли внести изменения). Тогда будет понятно, что перепланировки не было.
По части цен - тут на сайте есть сервис, где можно и цены справок БТИ узнать, и консультацию получить.

Потом вам еще нужно будет внести эти сведения в ЕГРН

[evgen1]

? Как я понимаю есть разные степени градации перепланировок, причем я имею в виду не "тяжелые" перепланировки связанные со сносом несущих стен, а , к примеру - разбит парапет из кирпича из кухни на балкон, выведена батарея на лоджию, демонтируют деревянную перегородку между лоджией и комнатой, устаналивают перегородку из кирпича или гипсокартона в середине комнаты, поделив на две. Могут ли при таких вариантах перепланировок завернуть ипотеку банки? Или это "легкие" варианта, несушественные???

Могут. Это зависит от банка. Кто-то подходит к этому слишком формально - если есть несоответсвие (любое) между техпланом и реальной планировкой, значит квартира для залога по кредиту не годится. А кто-то может учесть "легкость" перепланировки и закрыть на нее глаза. Помимо залога банк еще учитывает и категорию заемщика. Например, если заемщик вносит первоначальный взнос сразу 50%, и имеет стабильный и достаточно высокий доход, то для него могут быть поблажки в оценке его залога, потому что вероятность реализации этого залога для банка будет очень низка. "Легкие" перепланировки тут вполне могут прокатить)