Покупаю квартиру у юрлица. Есть сомнения...

[b1rb4l]

Добрый день
Помогите понять в какую сторону двигаться.
И так есть квартира, которая рассматривается к приобретению, оформленная на юр лицо :
В 2011 году после сдачи дома в эксплуатацию Генподрядчик этого дома (АО «Q») зарегистрировал право собственности на себя.
В 2014 году Генподрядчик продал эту квартиру в числе прочих нынешнему собственнику — ЗАО «Z»
В 2017 году ЗАО «Z» реорганизовалось в силу закона в ООО «Z» и квартира тоже была снова зарегистрирована в Росреестре на ООО «Z».

Вопросы:
1) Вроде как сроки исковой давности по всем сделкам прошли, но могут ли возникнуть проблемы с планируемой покупкой, если после оформления всплывут какие-нибудь нюансы по предыдущим сделкам (например устав нарушен, доверенность была просрочена и т.п.)

2) Пытаюсь понять как лучше оформлять /проверять документы и сопровождать сделку. Предпочтительно, чтобы нанимаемая сторона , хоть как то отвечала за свои действия , поэтому пока склоняюсь к варианту с полным нотариальным сопровождением (и возможно плюс вариант титульного страхования). Что смущает - нет понимания занимаются ли нотариусы такими вариантами, проверкой предыдущих сделок, документов , анализом уставов и т.п. , выглядит как явно нетипичная для них задача. Или всё же надо еще идти к юристам.

[AnnaSmart]

могут ли возникнуть проблемы с планируемой покупкой, если после оформления всплывут какие-нибудь нюансы по предыдущим сделкам (например устав нарушен, доверенность была просрочена и т.п.)
...

Добрый день!

Проблемы, конечно, возникнуть могут, если окажется, что в предыдущих операциях с этой недвижимостью были допущены ошибки или сознательные незаконные действия. Срок исковой давности отчасти защищает покупателя, но нужно понимать, что этот срок может быть продлен до 10 лет по решению суда, в зависимости от обстоятельств. И начинает он течь не от момента перехода права, а от момента, когда "заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав".

Тут для вас два главных момента. Вам в первую очередь нужно убедиться в основаниях, по которым эта квартира оказалась на балансе этих юрлиц (насколько это было правомерно), учитывая и оплату ее стоимости, взаимозачет требований и др. основания, которые там могут оказаться. И второе - вам нужно убедиться в правомерности распоряжения этой квартирой тех физлиц-сотрудников, которые подписывали договоры (имели ли они на это право, доверенность, обладали ли достаточными полномочиями и т.д.).

И еще - тут нужно понимать, что не каждое нарушение, допущенное при оформлении недвижимости на юрлицо, сразу ведет к недействительности сделки. Для этого нужно, чтобы появилась заинтересованная и/или пострадавшая сторона, которая подаст иск о нарушении своих прав. То есть если, например, была какая-нибудь опечатка в доверенности, то формально это повод для оспаривания сделки. Но если никому это не нужно, то правовые последствия сделки останутся прежними.

В рамках форума такие вопросы не решаются. Вам надо обращаться к юристу. И желательно чтобы у этого юриста был не только опыт в недвижимости, но и опыт в корпоративной практике.

[Секреты Риэлтора]

Согласен с коллегой выше. Здесь уже надо детально разбираться в документах (в т.ч. уставных) тех юрлиц, которым принадлежала квартира раньше, и которому она принадлежит сейчас. Все возможные варианты тут предусмотреть и перечислить невозможно, вариантов тысячи. А общий алгоритм действий по покупке квартиры у юридического лица, на балансе которого находится недвижимость, показан у нас в Учебнике.

Могу еще добавить про нотариуса. Здесь он вам вряд ли поможет. В смысле, вряд ли он в данной ситуации закроет для вас возникающие риски. Он не будет проверять прошлые сделки и, тем более, документы предыдущих юрлиц-владельцев. Нотариус будет исходить только из фактически предствленных документов для текущей сделки и соответствия их формальным требованиям для оформления и регистрации.

А вот титульное страхование - это может помочь, если при проверке обнаружатся спорные вопросы или останутся сомнения. Но это увеличит для вас стоимость всей сделки. По особенностям титульного страхования в недвижимости у нас тоже есть подробные выкладки в Учебнике (в Глоссарии Риэлтора, найдете там сами, если нужно будет).

[Alisflat]

Уверен, вы знаете, что: а) юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде; б) юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных ст. 48 ГК РФ.
Проверяйте потенциального партнера, прежде чем заключить договор и отдавать деньги, - сбережете деньги и нервы. Канва первичной проверки:
1) судебная «картина» - сколько судебных дел у вашего будущего партнера. Что за дела, суть споров. Кто этот партнер в деле – истец или ответчик.
2) Текущее финансовое положение будущего партнера. Минимум – собирается ли на банкротство/ликвидацию или нет? Максимум – серьёзный анализ бухгалтерской отчетности, расшифровка баланса и т.д.
3) деловая репутация. Что говорят о партнере в СМИ, на форумах, в блогах. Какие отзывы.
Практика показывает, что жертвами преступных элементов становятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правилами «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходимо обращаться для проведение варианта сделки и где можно получить помощь действительно грамотных и компетентных специалистов.
После первичной проверки у вас будет общая картина о потенциальном партнере. Вы начнете понимать: попадает ли возможный партнер в три самые распространенные группы злоумышленников – «призраки», «двойники», «зомби» (в т. ч. «однодневки). Также вы поймете, «куда плясать» дальше: отказ от возможного договора, переговоры или углубленная проверка.

[b1rb4l]

Спасибо всем отписавшимся за подробные ответы