Правоустанавливающий документ: договор об отступном. Какие риски при покупке?

[Ghnm133533]

Добрый день, прошу помочь разобраться в ситуации. Выбираем себе квартиру для покупки, в понравившейся 1 собственник и правоустанавливающий документ: договор об отступном. В собственности менее года. Какие риски существуют при покупке данной кв, что проверить, на что обратить внимание? Защитит ли страхование титула от возможных рисков?

[para-dogs]

Как я понимаю ваш продавец получил квартиру в виде какой-то компенсации за что-то от своего должника? По закону это допускается.
Если само соглашение об отступном вопросов не вызывает и право собственности на его основании зарегистрировано, то рисков тут у вас не больше, чем у любого другого основания для собственности. А если еще и титул застрахуете, то вообще проблем не вижу.

[Alisflat]

Отступное – способ прекращения обязательств. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено представлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п). Смысл отступного состоит в наделении должника с согласия кредитора возможностью, сохраняя в остальном обязательство, заменить первоначальный предмет исполнения другим. Соглашение об отступном, как правило, заключается уже в ходе исполнения обязательства, в том числе и после истечения указанного в обязательстве срока.
Покупка квартиры на вторичном рынке всегда сопряжена с риском отмены этой сделки в будущем: вовсе не обязательно такое может произойти, но следует учитывать, что опасность такая есть, поскольку у квартиры был, как минимум, один предыдущий собственник. Чтобы минимизировать этот риск, нужно проверить т. н. «юридическую чистоту сделки» (т. е. выяснить все обстоятельства, которые могут впоследствии стать основанием для признания сделки недействительной). Проверяйте продавца квартиры на предмет наличия у него возможных оснований для отмены сделки в будущем.

[Lexus_DT]

Добрый день, прошу помочь разобраться в ситуации. Выбираем себе квартиру для покупки, в понравившейся 1 собственник и правоустанавливающий документ: договор об отступном. В собственности менее года. Какие риски существуют при покупке данной кв, что проверить, на что обратить внимание? Защитит ли страхование титула от возможных рисков?

Как основание права, соглашение об отступном вполне себе низкорисковый вариант. По сравнению с другими основаниями, он более предсказуемый. Здесь нет ни скрытых наследников, ни прав супругов, ни прав детей и т.п. Судебного оспаривания от предыдущего собственника тут тоже ожидать не стоит - ведь он сам предложил свою квартиру вашему продавцу взамен уплаты своего долга перед ним. И его кредитор (ваш продавец) согласился. Оспаривать тут нечего.

На всякий случай, я бы покопался в истории этой квартиры. Вдруг прежний хозяин расплатился этой квартирой со своим кредитором, нарушив при этом права других собственников (если они были). В таком случае, если эти собственники узнают, что имущество утекло у них из-под носа, они могут попытаться его вернуть через суд, оспорив передачу квартиры в качестве отступного.
Срок владения квартирой менее года с одной стороны напрягает, а с другой стороны - понятен. Кредитору от должника нужны были деньги, а тот вместо денег расплатился квартирой, теперь кредитор превращает эту недвижимость в деньги.

Ну и не помешает проверить квартиру на права пользования, в т.ч. на заключение долгосрочного договора аренды/найма. Чтобы не судиться потом с неожиданно всплывшими законными жильцами

Прогоните квартиру по базам судов - хуже от этого вам точно не будет. А вдруг, что-то неожиданное обнаружится?
Пощупайте самого продавца по всем параметрам, в т.ч. на банкротство. Эта квартира явно для него не единственное жилье, а значит, в случае банкротства ее могут попытаться вернуть в конкурсную массу.

Но в любом случае - если бы эта квартира была вашим продавцом куплена на вторичке или получена по наследству, рисков было бы значительно больше.

А если еще и страховую подтяните, и они вам застрахуют титул (по идее, отказать не должны), то вариант подходящий