Так вот при мене квартир возникает два вопроса относительно налоговых последствий такой сделки:
1. как будет считаться налог при отчуждении квартиры (в результате мены, в т.ч. с доплатой), и
2. положен ли налоговый вычет за приобретение жилья (в результате мены. в т.ч. с доплатой)?
Обо все по порядку, попробуем разобраться.
Что такое мена недвижимости? По сути это обмен одного объекта на другой. Согласно п.2 ст. 567 НК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам этой главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Т.е. мена - это как две сделки купли-продажи квартир, происходящие одномоментно. Каждая из сторон договора мены выступает продавцом одной квартиры и покупателем другой. Соответственно, мы знаем какие обязанности у продавца в этом случае по налогам, и какие права по возврату НДФЛ у покупателя жилья.
И почему у многих возникают вопросы о налогах при мене, если вроде бы все просто?
Вообще НК РФ не содержит ограничений по способу приобретения и оплаты жилья (деньгами или другим имуществом, например, по договору мены) при применении налоговых вычетов как на продажу, так и на покупку.
Сначала покажу, как считается налог с продажи (точнее, за отчуждение квартиры в результате мены).Надеюсь, что вы помните из моих 1000 ответов в этом разделе форума, что существует два типа налоговых вычета: на продажу, и на покупку
Рассмотрим случай когда Продавец квартиры 1 меняет свою трешку на двушку с доплатой.
Продавец заплатит налог со стоимости своей трешки, которую он обязательно укажет в договоре.
Продавец квартиры 1 сможет уменьшить доход от такой мены (продажи) на сумму ранее понесенных затрат на покупку своей трешки + на проценты по ипотеке (если они были, например).
В договоре мены он указал, что его трешка стоит 15 млн руб., кадастровая стоимость 11 млн руб. (соблюдаем правило - не менее 70%). А покупал он свою трешку ранее за 12 млн и еще заплатил за нее 2 млн руб. процентов по ипотеке, то есть общие затраты на нее составили 14 млн рублей.
Итого, налог для него будет равен:
15 000 000 - 14 000 000 = 1 000 000 доход * 13% = 130 000 руб. или 150 000 руб. (при ставке 15%).
Тот факт, что в результате мены он получил денежный доход в виде доплаты всего 2 млн. руб. значения не имеет. Доходом для налогообложения считается стоимость его отчужденной недвижимости, указанная в договоре мены (но не менее 70% от кадастровой стоимости).
