Налоговый вычет при продаже ниже кадастровой стоимости

[IrinaIrinovna]

Здравствуйте !
Подскажите пожалуйста разобраться.
Купили квартиру в 2022 году ,за 1.5 млн.
На тот момент кадастровая стоимость была 1.6млн
Сейчас хотим продать за гораздо меньшую сумму, родственнику ,а кадастровая стомость уже 2млн (70% - это 1 400 000).
Придётся ли платить налог , если мы не получаем с этой сделки прибыль, как таковой.
И какую при таком раскладе подавать декларацию и нужно ли ее подавать?
Квартира была куплена в декабре, поэтому 3х лет ещё не прошло.

[pro_nalog]

Здравствуйте !
Подскажите пожалуйста разобраться.
Купили квартиру в 2022 году ,за 1.5 млн.
На тот момент кадастровая стоимость была 1.6млн
Сейчас хотим продать за гораздо меньшую сумму, родственнику ,а кадастровая стомость уже 2млн (70% - это 1 400 000).
Придётся ли платить налог , если мы не получаем с этой сделки прибыль, как таковой.
И какую при таком раскладе подавать декларацию и нужно ли ее подавать?
Квартира была куплена в декабре, поэтому 3х лет ещё не прошло.

Здравствуйте!

1. Согласно п. 26 ст. 2 закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ с 1 января 2025 года регионы могут сами устанавливать понижающий коэффициент, чтобы определить минимальный доход от продажи недвижимости и рассчитать НДФЛ.
Что это значит? Что теперь нужно смотреть закон вашего региона и какой там стоит порог для минимального значения от кадастровой стоимости. Ранее порог был 70% от кадастровой стоимости. Сейчас все изменилось.

До 100% от кадастровой стоимости порог точно подняли:

• Санкт-Петербург

• Татарстан

• Краснодарский край

• Республика Крым

• Калининградская область

• Архангельская область

• Астраханская область

Я пока не видела Закона г. Москвы о повышении этого порога, но точно знаю, что многие риелторы теперь перестали идти на сделки с занижением стоимости, так как у них уже есть информация о повышении порога.

Поэтому, если вы живете в Москве или в указанных выше регионах, то продажа по 70% от кадастровой стоимости уже будет рассматриваться как налоговое правонарушение.
В этом случае налог возникнет с разницы между 2 000 000 - 1 500 000 = 500 000 * 0,13 = 65 000 руб НДФЛ.

Если ваш регион эти изменения пока обошли стороной, то изучите заранее Закон вашего региона на предмет минимальной суммы продажи недвижимости, только потом предпринимайте какие-то действия.

2. Ну и даже если у вас по какой-то причине налога не будет, декларацию вы все равно обязаны подать.

Если брат ваш близкий родственник, или кого-то одного из вас - подарите ему жилье. Только дарите тоже правильно, чтобы у него не возник налог. Ну и при перепродаже этой квартиры ваши расходы на покупку он сможет учесть. Но с нюансами. Главное, все правильно оформить.

3. Почитайте форум, тут есть ответ на вопрос почему подаем декларацию без дохода и т.д. И как снизить доход, который образовался - тут очень много вопросов на эту тему рассмотрено.

[IrinaIrinovna]

Здравствуйте !
Спасибо большое за развёрнутый ответ, к сожалению сделка будет через ипотеку с использованием материнского капитала и через дарение это оформить не получиться. Живём в одном из регионов который вы указали.
Тут получается не получится сделать доход-расход ? В каких случаях этот работает?

[pro_nalog]

Здравствуйте !
Спасибо большое за развёрнутый ответ, к сожалению сделка будет через ипотеку с использованием материнского капитала и через дарение это оформить не получиться. Живём в одном из регионов который вы указали.
Тут получается не получится сделать доход-расход ? В каких случаях этот работает?

Доход - расход как раз можно указать. Только вы не сможете продать ниже 100% от кадастровой стоимости. Продать-то сможете, но потом придет налоговая))

В этом случае налог возникнет с разницы между 2 000 000 - 1 500 000 = 500 000 * 0,13 = 65 000 руб НДФЛ.

Вот я вам писала в своем ответе, это ваш налог.

[malahova]

, то продажа по 70% от кадастровой стоимости уже будет рассматриваться как налоговое правонарушение.

Валерия здравствуйте! Уточните пожалуйта, если в ДКП указать цену квартиры меньше чем кадастровая стоимость, то это что теперь считается налоговое правонарушение?

[pro_nalog]

Здравствуйте!

Если вы поставите сумму в ДКП ниже кадастровой стоимости, то налог на доход от продажи такой квартиры будет все равно будет считаться со 100% (если мы говорим про указанные выше регионы).

То есть, при подаче декларации в налоговую и расчете налога с суммы в ДКП, вам будет доначислен НДФЛ и вынесен акт с нарушением и будет выставлен штраф 20% от суммы недоплаченного налога.

Так что, да. Вот в такой конструкции это будет считаться налоговым правонарушением.

Теперь занижение стоимости жилья в ДКП теряет всякий смысл.

[malahova]

То есть, при подаче декларации в налоговую и расчете налога с суммы в ДКП, вам будет доначислен НДФЛ и вынесен акт с нарушением и будет выставлен штраф 20% от суммы недоплаченного налога.

Я не имела в виду недоплату налога. Я спрашивала только если цена в договоре окажется меньше кадастровой, то разве это будет налоговым правонарушением? Налог ведь все равно будет считаться от кадастровой стоимости? И уплачиваться соответственно.

[pro_nalog]

Я не имела в виду недоплату налога. Я спрашивала только если цена в договоре окажется меньше кадастровой, то разве это будет налоговым правонарушением? Налог ведь все равно будет считаться от кадастровой стоимости? И уплачиваться соответственно.

Мои коллеги и юристы считают, что так - налоговая будет это априори рассматривать как налоговое нарушение. Кто-то из моих коллег предполагает, что налоговая будет оспаривать такие сделки, в чем лично я не уверена. Я склонна с ними согласиться, что налоговая может рассматривать такое занижение как налоговое правонарушение в конструкции отражения ее в налоговой декларации. И я об этом выше написала, что "в такой конструкции - да". Природа занижения стоимости продажи всем известна, особенно в государственных органах.
Если декларация будет заполнена корректно, то вопросов возникнуть не должно. Но об этом мы узнаем только в 2026 году. Закон свежий, практики нет, разъяснительных писем налоговых служб нет. Но сообщество налоговых юристов и консультантов уже сейчас обращают внимание продавцов и покупателей на эти изменения, чтобы по итогам 2025 года не было проблем с инспекцией.

Я не хочу сейчас об этом рассуждать беспредметно, я лишь хочу предупредить всех, кто собирается в этом году продавать недвижимость. Надеюсь, что я ответила на ваш вопрос.

[Gray]

если в ДКП указать цену квартиры меньше чем кадастровая стоимость, то это что теперь считается налоговое правонарушение?

Это не является правонарушением.

пункт 2 статьи 214.10 НК РФ https://base.garant.ru/10900200/25d9a79 ... lock_21410

2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества МЕНЬШЕ, чем кадастровая стоимость этого объекта, ..., умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Так что в договоре купли-продажи вы можете указывать любую сумму, это не запрещено законом, и никакого нарушения в этом нет.

[pro_nalog]

Это не является правонарушением.

пункт 2 статьи 214.10 НК РФ https://base.garant.ru/10900200/25d9a79 ... lock_21410

2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества МЕНЬШЕ, чем кадастровая стоимость этого объекта, ..., умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Так что в договоре купли-продажи вы можете указывать любую сумму, это не запрещено законом, и никакого нарушения в этом нет.

Я надеюсь, что вы прочитали все сообщения выше в данном вопросе и внимательно изучили изменение минимального порога в 100%, которое вправе устанавливать местные органы власти. Органы власти вышеперечисленных регионов установили этот порог на 100% кадастровой стоимости.

Также, в одном из ответов я написала в какой именно конструкции занижение ниже 100% кадастровой стоимости налоговый орган будет рассматривать как нарушение. Как бывший сотрудник налоговых органов, налоговый юрист, я вам скажу, что участвовала в судебных заседаниях, когда инспекция оспаривала договоры купли-продажи, считая их притворными из-за низкой стоимости.
Поэтому я даю рекомендации не только из написанного на бумаге, но и из опыта.

Вы не учли п.9 статьи, на которую ссылаетесь, а он говорит следующее:
"Законом субъекта Российской Федерации указанный в настоящей статье понижающий коэффициент может быть увеличен до 1 включительно."

[Dimitr]

Теперь занижение стоимости жилья в ДКП теряет всякий смысл.

Ничего не теряет. У меня квартира сейчас стоит 9-9,5 млн по рынку, а по кадастру 6,2 млн. Даже если уплачивать налог со 100% кадастра, экономия приличная.

[Dimitr]

Мои коллеги и юристы считают, что так - налоговая будет это априори рассматривать как налоговое нарушение.

А как насчет свободы договора? Ее что уже отменили? Кто мне может запретить продать свое имущество за ту цену которую я посчитаю нужной или за которую договорюсь с покупателем? Где запрет? Налоги это другое дело. Можно продать дешево и заплатить большой налог с кадастровой стоимости. Но запретить мне продавать дешево никто не может.

[pro_nalog]

А как насчет свободы договора? Ее что уже отменили? Кто мне может запретить продать свое имущество за ту цену которую я посчитаю нужной или за которую договорюсь с покупателем? Где запрет? Налоги это другое дело. Можно продать дешево и заплатить большой налог с кадастровой стоимости. Но запретить мне продавать дешево никто не может.

Здравствуйте! Вы немного ушли от темы. Речь про практику и налоги, а не про свободы. Поэтому писать в договоре можно все, что угодно. Но есть практика, которая не всегда приятна для налогоплательщика. Поэтому цель сего месседжа - предупредить, а не насадить свое мнение и заставить всех составлять договоры так как тут написано. Совершенно нет.

Кто-то прочитает и примет к сведению, учтет все нюансы при продаже имущества. Цель именно в этом.
Данная ветка создана с целью рассказать о нюансах, поделиться опытом, подсветить нюансы. Но никак не спорить о свободах договоров, слова и прочего. Поэтому, могу только поддержать вас в вашем возмущении, но и обратить внимание на предмет обсуждения тоже.

[Dzen]

Здравствуйте, смежный вопрос:
В ДКП стоимость объекта ниже чем 0.7 от кадастра.
При заполнении декларации указывать как в договоре или 0.7 от кадастра посчитать?

[Dimitr]

Кто-то прочитает и примет к сведению, учтет все нюансы при продаже имущества. Цель именно в этом.

Здравствуйте! O'key, принято)
Хотя я не вижу ни прямого запрета в законе, ни юридической логики в том, чтобы признавать налоговым нарушением указание в договоре удобной мне цены, и при этом уплачивать налог с продажи с учетом кадастровой стоимости. Практика, о которой вы говорите, конечно важна. Но я не предствляю, как на практике могут признать такое "налоговое нарушение", если налог по результатам сделки будет уплачен в том объеме, в котором требуется, и в тот срок, в который требуется. В чем именно тут может быть претензия от налоговой?

[pro_nalog]

Здравствуйте! O'key, принято)
Хотя я не вижу ни прямого запрета в законе, ни юридической логики в том, чтобы признавать налоговым нарушением указание в договоре удобной мне цены, и при этом уплачивать налог с продажи с учетом кадастровой стоимости. Практика, о которой вы говорите, конечно важна. Но я не предствляю, как на практике могут признать такое "налоговое нарушение", если налог по результатам сделки будет уплачен в том объеме, в котором требуется, и в тот срок, в который требуется. В чем именно тут может быть претензия от налоговой?

При вашем подходе претензий быть не должно. Вы рассуждаете логично и в целом сейчас так и происходит, при занижении базы ниже 0,7 мы сами доначисляем нужную сумму. А я ведь писала про ту конструкцию. где не начисляли. Просто в канве споров и предположений все немного сместилось не в ту сторону. А в целом я с вами согласна. как и писала ранее.