Продажа квартиры в долях, наследство

[xfarid]

Всем добра. По наследству, с сестрой получили квартиру в равных долях. Сестра вступив в наследство умирает(проклятый ковид). Квартира по наследству перешла ее мужу. Три года со смерти мамы и сестры прошли,т.е уплата налога отпадает.
Муж сестры,готов безвозмездно долю сестры мне уступить, квартиру думаю продавать и покупать в другом городе. Только не знаю как лучше сделать, выкупать как бы долю сестры ,объеденять доли и тогда продавать, или же пусть муж сестры пишет доверенность на меня и продавать 2 доли, одну по доверенности. Муж сестры живет в другом городе.

[IrinaBik]

Добрый день!
Самый простой способ конечно, это сделать доверенность от мужа сестры на продажу своей доли, но это может отпугнуть некоторых покупателей. Доверенность сразу настораживает.
Оформить его долю на вас через дарение, это надежнее, но вы попадете на приличный налог, так как муж сестры не относится к близким родственникам и налог здесь придется платить.
Скорее всего, придется все-таки через доверенность делать, но с возможностью личного контакта покупателя с собственником второй доли перед сделкой. А если уговорите мужа сестры лично присутствовать на сделке, то с покупателями проблем быть не должно

[xfarid]

Спасибо за ответ. Дарение не устраивает,живу пока не в РФ,хоть гражданин России,так что попадаю на 30процентов,хочу эту квартиру продать,купить себе поменьше в другом городе,чтобы было куда переехать. Владелец доли никуда не поедет,он это сразу сказал.Ну а если, я как бы выкупаю его долю, и дальше доли объеденить и продавать как одно целое, в этом случае и налог как бы отпадает. Насколько реален такой вариант?

[Dimitr]

Только не знаю как лучше сделать, выкупать как бы долю сестры ,объеденять доли и тогда продавать, или же пусть муж сестры пишет доверенность на меня и продавать 2 доли, одну по доверенности. Муж сестры живет в другом городе.

Тут есть одна закавыка с доверенностью в вашем случае. Если даже идти через доверенность, то как я понимаю, все деньги за покупку поступают на ваш счет? Грамотный покупатель поймет, что это для него риск. Ведь если второй собственник не получит деньги за проданную долю, он может оспорить сделку и потребовать расторжения договора купли-продажи. То что у вас там свои внутренние семейные договоренности - никого не волнует. Собственник продает свою долю (пусть и по доверенности) и должен получить за нее деньги в размере ее рыночной стоимости. Не получил - значит, сделка не состоялась, и он по закону имеет право расторгнуть договор.
Так что имейте это в виду.
Хотя, о таких тонкостях далеко не все покупатели знают, так что вас может и пронесет

[xfarid]

Спасибо за подробный ответ. Ну а как в этом случае лучше поступить?Какой вариант оптимальный?

[IrinaBik]

. Собственник продает свою долю (пусть и по доверенности) и должен получить за нее деньги в размере ее рыночной стоимости. Не получил - значит, сделка не состоялась, и он по закону имеет право расторгнуть договор.

Тут тогда нужно прописать в доверенности "с правом получения денег за проданную долю", тогда доверенное лицо сможет законно не только продавать, но и деньги получать за второго собственника.

[IrinaBik]

Владелец доли никуда не поедет,он это сразу сказал.

Тогда вам надо с ним договориться о видеосвязи с покупателем и возможно даже придется привезти покупателя к нему, чтобы он смог лично убедиться, что доверитель в здравом уме, понимает что делает, и действительно имеет намерение продать свою долю с условием получения денег доверенным лицом.
Но все равно часть покупателей это отпугнет, знаю по опыту.

[IrinaBik]

Ну а если, я как бы выкупаю его долю, и дальше доли объеденить и продавать как одно целое, в этом случае и налог как бы отпадает. Насколько реален такой вариант?

Можно и таким путем идти, если прошло больше трех лет и налог продавцу платить не придется. Никакого объединения долей тут даже не требуется. Просто вы будете один владеть разными долями одной и той же квартиры. Ваш покупатель будущий уже сможет эти доли у себя объединить в процессе сделки.

[Dimitr]

Тут тогда нужно прописать в доверенности "с правом получения денег за проданную долю", тогда доверенное лицо сможет законно не только продавать, но и деньги получать за второго собственника.

Согласен. Тогда может прокатить

[Dimitr]

Можно и таким путем идти, если прошло больше трех лет и налог продавцу платить не придется.

Опять засада! Такой выкуп доли - по факту это мнимая сделка. Это когда сделку совершают как-бы понарошку, продают как бы за деньги, а на само деле никто никому денег не платит. Или это притворная сделка - когда под видом купли-продажи фактически происходит дарение.
И мнимая, и притворная сделки по закону ничтожны. Если никто не заявит, то можно сказать, повезло. Но если кто заявит и подаст в суд иск о мнимости или притворности, то все - каюк

[Dimitr]

Спасибо за подробный ответ. Ну а как в этом случае лучше поступить?Какой вариант оптимальный?

Я тут вижу три пути:

1. Идти через доверенность с правом получения денег. А чтобы покупатели были сговорчивее, скинуть цену квартиры процентов на 10, и обеспечить прямой онлайн-контакт с мужем сестры для их успокоения.

2. Оформить на себя его долю дарением, заплатить налог НДФЛ со стоимости этой доли, и после этого продавать квартиру целиком. Самый надежный вариант. А размер налога с полученной в дар доли может оказаться меньшей потерей, чем вам придется уступать покупателю в цене всей квартиры из-за доверенности.

3. Оформить на себя долю через куплю-продажу. Фиктивность этой продажи можно будет доказать только если сам фиктивный продавец (муж сестры) об этом заявит. Вдруг он передумает и решит, что не стоило ему отдавать полквартиры даром? Если вы к этому моменту еще не продадите квартиру, то вашу сделку с ним признают недействительной, и все вернется в состояние как было. А если вы к тому моменту уже продадите квартиру, то ваш покупатель останется без жилья. Будете ли вы его об этом предупреждать - зависит от вашей совести

[xfarid]

Я тут вижу три пути:

1. Идти через доверенность с правом получения денег. А чтобы покупатели были сговорчивее, скинуть цену квартиры процентов на 10, и обеспечить прямой онлайн-контакт с мужем сестры для их успокоения.

2. Оформить на себя его долю дарением, заплатить налог НДФЛ со стоимости этой доли, и после этого продавать квартиру целиком. Самый надежный вариант. А размер налога с полученной в дар доли может оказаться меньшей потерей, чем вам придется уступать покупателю в цене всей квартиры из-за доверенности.

3. Оформить на себя долю через куплю-продажу. Фиктивность этой продажи можно будет доказать только если сам фиктивный продавец (муж сестры) об этом заявит. Вдруг он передумает и решит, что не стоило ему отдавать полквартиры даром? Если вы к этому моменту еще не продадите квартиру, то вашу сделку с ним признают недействительной, и все вернется в состояние как было. А если вы к тому моменту уже продадите квартиру, то ваш покупатель останется без жилья. Будете ли вы его об этом предупреждать - зависит от вашей совести

Ну а если от родственника будет расписка в получении денег за проданную долю?

[Dimitr]

Ну а если от родственника будет расписка в получении денег за проданную долю?

Это облегчит ситуацию) Расписки рассматриваются судом как документальное подтверждение, и доказать после нее, что "фактически денег не получал" будет значительно сложнее.
Тогда в ДКП вам нужно будет указать, что расчеты по сделке происходят наличными. В этом случае подтверждением фактического получения денег по договору будет служить только расписка. Если напишете, что расчеты безналом, то расписку придется подтверждать еще и банковской платежкой.

[xfarid]

Большое Вам спасибо за консультацию. И еще вопрос,расчеты наличными ,за недвижимость разрешены?

[Dimitr]

Большое Вам спасибо за консультацию. И еще вопрос,расчеты наличными ,за недвижимость разрешены?

Не за что)) По поводу расчетов наличкой, то - да, они разрешены. Пока еще... Вроде, в будущем собираются их запрещать. Пока только разговоры....
Кстати, тут на сайте довольно хорошо все разложено по полочкам, и по всем видам расчетов в недвижке, в том числе и по расчетам наличкой. Найдете, если захотите
Удачи Вам!

[xfarid]

А как лучше оформлять сделку натариально или через МФЦ?

[IrinaBik]

А как лучше оформлять сделку натариально или через МФЦ?

У вас же доля продается. Значит нотариус обязательно.

[xfarid]

Спасибо за ответ. А если потом обьеденять доли,тоже натариально или можно через мфц

[IrinaBik]

Спасибо за ответ. А если потом обьеденять доли,тоже натариально или можно через мфц

Тогда уже не нужно, наверное) По закону если сделка проходит со всеми долями одновременно по одной сделке, то нотариус не обязателен. Только там говорится об отчуждении всех долей одновременно всеми собственниками по одной сделке, так что это можно по разному это понимать
А зачем вам вообще доли объединять? Вы продадите обе свои доли одновременно, а ваш покупатель получит в собственность квартиру уже как единый объект.

[xfarid]

Я пока не резидент РФ,хотя являюсь гражданином России,поэтому при продаже ,за эту долю придется платить налог 30%, А если учесть, что четыре года оплачиваю,страхую,приезжаю,делаю мелкие ремонты, то как бы в минус не уйти с такой продажей . А так вроде,если обьеденить,первая доля будет основная, она наследственная,со смерти мамы прошло 4 года иот налога как бы освобождаешься

[IrinaBik]

Да, тогда вы все правильно делаете. Тогда лучше перед продажей доли объединить. Тогда срок владения всем объектом будет отсчитываться от получения в собственность первой доли.

[xfarid]

А если квартира в Воронеже, а владелец второй доли живет в Н.Новгороде, если я приеду в Нижний, можно будет провести сделку купли продажи, если разные регионы? Или только в регионе где зарегистрирована доля?

[IrinaBik]

Да, можете конечно. Документы на регистрацию подаете в МФЦ, а МФЦ отправляет электронные копии документов в Росреестр. И из какого МФЦ эти документы отправляются значения не имеет. Можно оформить продажу в одном регионе, при том, что сама недвижимость находится в другом. Тут действует экстерриториальный принцип.
Только, говорят, что в регионах не все МФЦ работают по такому принципу (хотя должны). В Москве с этим проще Но даже если в Нижнем в одном МФЦ вам откажут в приеме документов по объекту из другого региона, то в городе должен быть другой МФЦ, который работает по экстерриториальному принципу. Лучше тогда заранее это выяснить и ехать оформлять сразу туда.

[xfarid]

А разве мфц с долями работает? Вроде только натариус, или я ошибаюсь?

[IrinaBik]

А разве мфц с долями работает? Вроде только натариус, или я ошибаюсь?

Все верно. Сделку по покупке доли нужно будет заверять у нотариуса. А заверенный договор можно передать в МФЦ, они его переправят в Росреестр для регистрации. Но на самом деле в этом даже нет необходимости, нотариус сам может зарегистрировать ту сделку, которую он удостоверил. Он так же как и МФЦ отправляет в Росреестр электронные копии документов по своим каналам и получает оттуда уведомление о зарегистрированном переходе права и выписку из ЕГРН.
Нотариус тоже может быть любой, не обязательно тот, который находится рядом с продаваемой долей