Хочу продать квартиру в собственности менее 5 лет и купить другую, будет ли взаимозачёт налога?

[Viktor]

Доброго времени суток!
Подскажите пожалуйста, если я в 2018 году купил квартиру за 1 700 000, а в 2020 хочу ее продать за 3 000 000 и при этом купить другую квартиру за 4 000 000, то можно ли как-то избежать налога или минимизировать его? И вообще сколько в таком случае мне грозит заплатить этот самый налог?
Заране спасибо.

[NDFLKA.RU]

Доброго времени суток!
Подскажите пожалуйста, если я в 2018 году купил квартиру за 1 700 000, а в 2020 хочу ее продать за 3 000 000 и при этом купить другую квартиру за 4 000 000, то можно ли как-то избежать налога или минимизировать его? И вообще сколько в таком случае мне грозит заплатить этот самый налог?
Заране спасибо.

Здравствуйте!
Давайте разбираться последовательно.

Во-первых, при покупке жилья вы можете использовать налоговый вычет в размере 1 700 000 р., то есть вернуть 221 000 р. или уменьшить налог на доход от продажи жилья на эту сумму.

Во-вторых, налог от продажи жилья составит 3 000 000 р. - 1 700 000 р.(уменьшаем расходы) = 1 300 000 р. (чистый доход от продажи) *13% = 169 000 р. - это ваш налог.

В-третьих, можно сделать так: указать 169 000 р. налога к уплате и указать 221 000 р. налога к возврату и таким образом, вы не заплатите налог.

Т.е. 169 000 - 221 000 = -52 000 р налоговая вам еще должна.

В-четвертых, с новой квартиры у вас есть остаток вычета в 300 000 р., то есть еще сможете вернуть 300 000*13%= 39 000 р.

Итого 52 000+39 000 = 91 000 р у вас суммарно будет к возврату.

Если жилье приобретете в ипотеку, то еще плюс вычет по ипотечным процентам до 3 000 000 р. или к возврату до 390 000 р.

[para-dogs]

Во-первых, при покупке жилья вы можете использовать налоговый вычет в размере 1 700 000 р., то есть вернуть 221 000 р. или уменьшить налог на доход от продажи жилья на эту сумму.

А разве один вычет здесь исключает другой? То есть можно ИЛИ вернуть 221 000 р. с покупки, ИЛИ уменьшить налог на доход от продажи жилья на эту же сумму?

При этом дальше вы пишете, что можно оба вычета применить одновременно. Сначала 1 700 000 вычитается из суммы продажи, а потом еще 221 000 вычитается из суммы самого налога.

Не очень понятно... Значит все-таки можно один и тот же налоговый вычет применять два раза?

[NDFLKA.RU]

А разве один вычет здесь исключает другой? То есть можно ИЛИ вернуть 221 000 р. с покупки, ИЛИ уменьшить налог на доход от продажи жилья на эту же сумму?

При этом дальше вы пишете, что можно оба вычета применить одновременно. Сначала 1 700 000 вычитается из суммы продажи, а потом еще 221 000 вычитается из суммы самого налога.

Не очень понятно... Значит все-таки можно один и тот же налоговый вычет применять два раза?

Верное замечание. Вы можете и уменьшить доход от продажи на сумму покупки, и вернуть с суммы покупки налог.

Эти 2 вычета друг друга не взаимоисключают.

Это не один и тот же вычет. В одном случае это вычет на покупку жилья, а в другом- это уменьшение дохода с продажи на сумму покупки. 2 разных механизма.

[lely-89]

Добрый день! Подскажите, если в 2016 зарегистрировала собственность на квартиру за 2,9 млн руб, получила за нее вычет с 2 млн (260 тыс) и сейчас продам эту квартиру например за 4,5 млн.
Однако одновременно покупаю другую в ипотеку за 8,0 млн.
Как правильно заплатить и зачесть налог.
Есть нюанс, новую квартиру покупаю по ДДУ, собственность на нее будет только через полтора года.

[NDFLKA.RU]

Добрый день! Подскажите, если в 2016 зарегистрировала собственность на квартиру за 2,9 млн руб, получила за нее вычет с 2 млн (260 тыс) и сейчас продам эту квартиру например за 4,5 млн.
Однако одновременно покупаю другую в ипотеку за 8,0 млн.
Как правильно заплатить и зачесть налог.
Есть нюанс, новую квартиру покупаю по ДДУ, собственность на нее будет только через полтора года.

Здравствуйте!

Так как вычет на покупку вы уже использовали, то у вас есть только один вариант при ее продаже: учесть расходы на покупку. То есть 4,5 млн - 2,9 млн = 1,6 млн * 13% = 208 000 руб. ваш налог.

Если вы ранее не использовали право на вычет по ипотечным процентам, то со второй квартиры сможете его использовать. Но тут есть 2 нюанса:
1) на вычет сможете претендовать, когда оформите акт приема-передачи на новую квартиру. При этом проценты до этого момента буду копиться.
2) вычет сможете получать за фактически уплаченные проценты, а не вперед. То есть заплатили 500 тыс. руб. процентов - подали на вычет по окончании года. А платить вам еще 3 млн., к примеру. Вот пока их будете платить, будете каждый год возвращать. Максимум вернете до 390 тыс. руб.

Взаимозачет можно сделать только в том случае, если вы продадите первую квартиру и оформите акт приема-передачи в один год.

[lely-89]

Подскажите пожалуйста, а могу ли я снизить налогооблагаемую сумму с продажи на 1 млн руб. И в каких случаях?

[NDFLKA.RU]

Подскажите пожалуйста, а могу ли я снизить налогооблагаемую сумму с продажи на 1 млн руб. И в каких случаях?

Здравствуйте!
Снижение дохода от продажи жилья на 1 млн. руб. возможно в случаях:
- продаваемая квартира ранее была приватизирована или получена в наследство, дар), то есть расходов на покупку не было;
- нет документов, подтверждающих расходы на покупку;
- сумма покупки менее 1 млн.руб.

В остальных случаях сумму дохода от продажи можно уменьшить на сумму покупки этой квартиры.

[Genka84]

Здравствуйте, помогите пожалуйста рассчитать налог. В 2016 году была куплена квартира за 1.5 млн, также являюсь собственником одной комнаты в другой квартире по настоящее время. С этой покупки за 1.5 млн возвращается налоговый вычет, зарплата маленькая поэтому до полного возмещения еще долго. В 2019 году эта квартира была продана за 3 млн (с момента покупки прошло 2 года и 10 месяцев). И через месяц была куплена другая квартира за 2 млн 850 тыс. В 2020 году пришло от налоговой требование о подаче Декларации. Возможно ли недополученный вычет учесть в стоимости продажи квартиры?

Вычет получаю за первую купленную квартиру в 2016 году с суммы 1.5 млн, можно ли перенести оставшиеся недополученные 500 тыс на покупку квартиры в 2019 году?

Чтобы не путать не стал указывать фактические стоимости квартир, а указывал только стоимость формальную из зарегистрированных договоров. Квартиру в 2016 купил на самом деле за 2.6 млн, но продавец просил указать в договоре 1.5 млн, а квартиру в 2019 купил на самом деле за 3.25 млн, а в договоре указано 2.85 млн, остальное идет как неотделимые улучшения.

При заполнении декларации понял, что в ней может идти речь только про один объект недвижимости и по факту я должен в ней задекларировать доход в 1.5 млн рублей и уплатить с него налог в 195 тыс руб сначала, но сейчас безработный и денег нет совсем, а декларацию подать нужно было до апреля, а заплатить налог летом. интересно по уплате налогов дают ли рассрочку.

[NDFLKA.RU]

Здравствуйте, помогите пожалуйста рассчитать налог. В 2016 году была куплена квартира за 1.5 млн, также являюсь собственником одной комнаты в другой квартире по настоящее время. С этой покупки за 1.5 млн возвращается налоговый вычет, зарплата маленькая поэтому до полного возмещения еще долго. В 2019 году эта квартира была продана за 3 млн (с момента покупки прошло 2 года и 10 месяцев). И через месяц была куплена другая квартира за 2 млн 850 тыс. В 2020 году пришло от налоговой требование о подаче Декларации. Возможно ли недополученный вычет учесть в стоимости продажи квартиры?

Вычет получаю за первую купленную квартиру в 2016 году с суммы 1.5 млн, можно ли перенести оставшиеся недополученные 500 тыс на покупку квартиры в 2019 году?

Чтобы не путать не стал указывать фактические стоимости квартир, а указывал только стоимость формальную из зарегистрированных договоров. Квартиру в 2016 купил на самом деле за 2.6 млн, но продавец просил указать в договоре 1.5 млн, а квартиру в 2019 купил на самом деле за 3.25 млн, а в договоре указано 2.85 млн, остальное идет как неотделимые улучшения.

При заполнении декларации понял, что в ней может идти речь только про один объект недвижимости и по факту я должен в ней задекларировать доход в 1.5 млн рублей и уплатить с него налог в 195 тыс руб сначала, но сейчас безработный и денег нет совсем, а декларацию подать нужно было до апреля, а заплатить налог летом. интересно по уплате налогов дают ли рассрочку.

Здравствуйте!

Вопрос у вас достаточно объемный, но простой. Давайте разбираться.

1. Да, вы можете недополученный вычет указать в декларации о продаже и тем самым уменьшить налог.

2. Да, вы можете оставшиеся 500 тыс. также использовать в качестве уменьшения дохода от продажи в этой же декларации.

3. По уплате налога дают рассрочку в налоговой, но туда нужно составить мотивированное обращение и приложить документы, подтверждающие, что вы сейчас не трудоустроены. Налоговая рассмотрит ваше обращение и примет соответствующее решение.

[Genka84]

Большое спасибо за ответ, если не получится самому разобраться то попробую обратиться к вам за платной услугой, сколько это будет стоить?

[NDFLKA.RU]

Большое спасибо за ответ, если не получится самому разобраться то попробую обратиться к вам за платной услугой, сколько это будет стоить?

Были рады помочь Услуга по заполнению декларации составляет 1699 р., если вам нужны наши консультации, то вы можете оформить подписку на год за 499 р.

[ekaterina]

Прошу помочь в рассчете налога. Я приобрела квартиру в июне 2019 года за 1350000руб. В 2020 году оформила налоговый вычет, который составляет 175500руб. Я уже получила первую часть этого вычета в размере 50 тыс. В 2021 году планирую продать эту квартиру за 1500000руб и купить также в 2021г квартиру в ипотеку за 2500000руб. Я поняла только как рассчитать налог, который я должна уплатить гос-ву с продажи квартиры: (1500000-1350000)*13% = 19500руб. Получается что я могу перекрыть эти 19500 остатком своего недополученного вычета от покупки квартиры? и плюс получу вычет с уплаченных за ипотеку % ?

[NDFLKA.RU]

Прошу помочь в рассчете налога. Я приобрела квартиру в июне 2019 года за 1350000руб. В 2020 году оформила налоговый вычет, который составляет 175500руб. Я уже получила первую часть этого вычета в размере 50 тыс. В 2021 году планирую продать эту квартиру за 1500000руб и купить также в 2021г квартиру в ипотеку за 2500000руб. Я поняла только как рассчитать налог, который я должна уплатить гос-ву с продажи квартиры: (1500000-1350000)*13% = 19500руб. Получается что я могу перекрыть эти 19500 остатком своего недополученного вычета от покупки квартиры? и плюс получу вычет с уплаченных за ипотеку % ?

Здравствуйте!

Да, совершенно верно.
По факту вы получите не 175 500 рублей, а за минусом налога к уплате = 175 500 - 19 500 = 156 000 рублей.
Продажа никак не повлияет на получение вычета.
Но по ипотечным процентам будьте внимательны! Так как право на вычет по процентам распространяется только на 1 объект. Если вы планируете купить жилье дороже в будущем и в ипотеку, то лучше использовать этот вычет с большей выгодой.

[viktorymazitova]

Добрый день
У нас следующая ситуация- я купила квартиру в строящемся доме в январе 2017 году по ДДУ (это моя единственная собственность). В июле 2018 году дом достроили и был подписан акт приёма. Так же в 2018 году я вышла замуж, у мужа в собственности была другая квартира. В августе 2020 году я продала квартиру. В данном случае срок владения будет равен 3 или 2 годам (учитывается ли срок владения по ДДУ)? И так же считается ли что я продала единственное недвижимое имущество, либо квартира мужа (приобретенная не в браке) так же считается моей собственностью? Т.е. придётся ли мне платить налог за продажу квартиры в описанном случае?
Так же если придётся платить налог есть ещё один вопрос-
К примеру, купила я квартиру за 200000, а продала за 3000000. с покупки квартиры я вернула полностью налог 13% за 2018-2019 года. Можно ли мне воспользоваться правом вычета расходов на покупку жилья, т.е. (3000000-2000000)*13%? Или если я уже вернула налог за покупку этой квартиры могу воспользоваться только вычетом в 1000000?

[NDFLKA.RU]

Добрый день
У нас следующая ситуация- я купила квартиру в строящемся доме в январе 2017 году по ДДУ (это моя единственная собственность). В июле 2018 году дом достроили и был подписан акт приёма. Так же в 2018 году я вышла замуж, у мужа в собственности была другая квартира. В августе 2020 году я продала квартиру. В данном случае срок владения будет равен 3 или 2 годам (учитывается ли срок владения по ДДУ)? И так же считается ли что я продала единственное недвижимое имущество, либо квартира мужа (приобретенная не в браке) так же считается моей собственностью? Т.е. придётся ли мне платить налог за продажу квартиры в описанном случае?
Так же если придётся платить налог есть ещё один вопрос-
К примеру, купила я квартиру за 200000, а продала за 3000000. с покупки квартиры я вернула полностью налог 13% за 2018-2019 года. Можно ли мне воспользоваться правом вычета расходов на покупку жилья, т.е. (3000000-2000000)*13%? Или если я уже вернула налог за покупку этой квартиры могу воспользоваться только вычетом в 1000000?

Здравствуйте!

Предлагаю разобраться по порядку, вопросов много

1. Срок владения в Вашем случае будет 5 лет, так как жилье приобретено до вступления в силу нового закона о 3х лет.

2. Срок владения считаете с даты оформления права собственности в Росреестре.

3. Квартира супруга не Ваша, а его личная, так как приобретена до брака. Поэтому никак не влияет на какие-то условия.

4. В любом случае, у вас срок владения менее 3х лет, налог платить придется.

5. Расчет налога будет таким сумма продажи - сумма покупки: 3 000 000 - 2 000 000 = 1 000 000 - это чистый доход, с него нужно заплатить 13% = 130 000 рублей.

6. Если уже вернули вычет с покупки, других вычетов не будет. Вычет на продажу предоставляется в 1 000 000 как альтернатива, если вы не сможете подтвердить сумму расходов. Поэтому нужно платить 130 000 рублей.

[Vitalii]

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста расчёт налога.
Я и супруга приобрели квартиру в ипотеку в 2019 году в совместную собственность, за 2200000 руб. Продаём квартиру в 2021 году за 3500000 руб. Налоговый вычет я уже использовал где то с суммы около 1500000 руб. Жена вычет не использовала, так же не использовался вычет с ипотечных процентов.
В 2021 году мы приобретаем квартиру за 3000000 руб в ипотеку. Можно ли использовать вычет жены для уменьшения налога? Если да то возможно ли использовать данный вычет если жена нигде официально не работает?

[NDFLKA.RU]

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста расчёт налога.
Я и супруга приобрели квартиру в ипотеку в 2019 году в совместную собственность, за 2200000 руб. Продаём квартиру в 2021 году за 3500000 руб. Налоговый вычет я уже использовал где то с суммы около 1500000 руб. Жена вычет не использовала, так же не использовался вычет с ипотечных процентов.
В 2021 году мы приобретаем квартиру за 3000000 руб в ипотеку. Можно ли использовать вычет жены для уменьшения налога? Если да то возможно ли использовать данный вычет если жена нигде официально не работает?

Здравствуйте! Новости хорошие - супруга может использовать вычет, даже если не работала. Но уменьшение налога будет с нюансами. Давайте разбираться.

1. У вас совместная собственность, поэтому все делим пополам.

Сначала продаем квартиру и считаем налог.

3 500 000 - 2 200 000 = 1 300 000 - ваш чистый доход. По 650 000 на каждого.

2. Каждый из вас может получить вычет по 2 000 000 на покупку жилья (итого 4 000 000), плюс до 3 000 0000 на проценты по ипотеке (итого до 6 000 000 - но это если у вас ипотека очень большая и дорогая).

3. Вычет на покупку жилья можно дробить на несколько объектов, но максимум все равно будет 2 000 000 на 1 собственника.

4. А вот по ипотеке переносить на разные объекты нельзя - то есть нельзя получить и с одной и с другой. Только с какой-то одной. Выбирайте ту, что больше. Либо с одной ипотеки получает вычет один супруг, с другой ипотеки - второй супруг.

5. Вы уже получили вычет 1 500 000. У вас остается еще 500 000.
Значит, свой доход от продажи жилья в размере 650 000 вы можете уменьшить на остаток вычета 500 000 и ваш доход составит 150 000.

Также, вы можете уменьшить и его на вычет по ипотечным процентам. Только помните, берете только одну какую-то ипотеку. Возвращать можно вычет даже если ипотека уже закрыта.

6. У супруги есть доход 650 000. А также, есть право на вычет 2 000 000. Ваша супруга может воспользоваться со второго объекта, который вы покупаете и уменьшить свой доход вообще, налог платить не придется.

То есть, вы уменьшаете за счет остатка по основному вычету и по процентам, супруга - по второму объекту. И все. Налог платить не нужно.

[Esenina]

Добрый день!

Квартира куплена в декабре 2019г в долях, 2/3 на мне. 1/3 на сыне (сейчас 15 лет) за 2030000
Сейчас хочу продать за 4800000 (в собственности меньше 3-5 лет, единственное жилье) и купить квартиру в ипотеку за 6000000
Доли так же будут распередены. 2!3 на мне, 1/4 на сыне. Налоговый вычет получен не в полном объёме (80000 получено за два года)
1.Какой налог мне нужно платить с продажи?
2. Можно ли минимизировать его за счёт не полученного до конца вычета?

[NDFLKA.RU]

Добрый день!

Квартира куплена в декабре 2019г в долях, 2/3 на мне. 1/3 на сыне (сейчас 15 лет) за 2030000
Сейчас хочу продать за 4800000 (в собственности меньше 3-5 лет, единственное жилье) и купить квартиру в ипотеку за 6000000
Доли так же будут распередены. 2!3 на мне, 1/4 на сыне. Налоговый вычет получен не в полном объёме (80000 получено за два года)
1.Какой налог мне нужно платить с продажи?
2. Можно ли минимизировать его за счёт не полученного до конца вычета?

Здравствуйте!

1. 4 800 000 - 2 030 000 = 2 770 000 - это ваш доход с сыном. Нужно будет подать подать декларации на каждого из вас и по долям посчитать доход.

2 770 000 *13% = 360 100 - ваш налог на двоих.

2. Можете уменьшить ваш доход 2 770 000 на ту сумму вычета, которую еще не получили. Это примерно 1 350 000 руб.
Итого 2 770 000 - 1 350 000 = 1 420 000 - примерная сумма дохода после вычета.
Примерно 185 000 рублей вы заплатите всего.

Есть еще один способ. Теоретически он жизнеспособен. Попробую его расписать подробнее.

Во-первых, оформляете продажу двумя договорами как отдельными объектами. Один договор на вас и на вашу долю, второй договор на вашего сына и его долю.

Тогда получается, что доход поделится между вами по долям 3 200 000 вам и 1 600 000 сыну.

Во-вторых, подаете декларацию на себя, где указываете сумму продажи 3 200 000 и сумму покупки 2 030 000. Тогда ваш доход составит 1 170 000 руб.

В-третьих, уменьшаете налог на вычет. У вас примерно еще осталось 1 350 000. Это больше, чем ваш доход. Значит можно взять 1 170 000 и уменьшить на 1 170 000 руб.

Тогда у вас получится 0 к уплате. Или можете заявить весь вычет 1 350 000 и вернете еще себе 23 400 руб (с остатка 1350 000 - 1 170 000 = 180 000)

В-четвертых, подаете декларацию на сына с его доходом 1 600 000, уменьшаете его на
1 000 000 рублей (вычет по закону) и получаете доход 600 000 руб.
Налог сына составит 78 000 рублей.

В целом этот вариант получается выгоднее для вас. Но я не могу гарантировать, что на практике у налоговой не возникнет вопросов почему вы разделили продажу на 2 договора.


Ну и не каждый покупатель согласится на такие схемы, хотя противозаконного здесь ничего нет.

[katushka_9090]

Добры день!
Приобрели в браке с мужем квартиру в 2017году за наличные стоимостью 2 500 000. За 2 года муж получил возврат в размере 260 000 за покупку. В 2021 году хотим продать данную квартиру за 4 500 000 и купить в этот же налоговый период в ипотеку другую квартиру за 8 000 000. Так как с момента покупки квартиры прошло менее 5 лет мы должны заплатить в налоговую 13%? Квартира первая была оформлена на супруга. Но так как он 100% использовал свое право на вычет, могу ли я использовать свое право на вычет на вторую квартиру( собственником опять будет он).Или можно произвести взаиморасчет?

[NDFLKA.RU]

Добры день!
Приобрели в браке с мужем квартиру в 2017году за наличные стоимостью 2 500 000. За 2 года муж получил возврат в размере 260 000 за покупку. В 2021 году хотим продать данную квартиру за 4 500 000 и купить в этот же налоговый период в ипотеку другую квартиру за 8 000 000. Так как с момента покупки квартиры прошло менее 5 лет мы должны заплатить в налоговую 13%? Квартира первая была оформлена на супруга. Но так как он 100% использовал свое право на вычет, могу ли я использовать свое право на вычет на вторую квартиру( собственником опять будет он).Или можно произвести взаиморасчет?

Здравствуйте!

1. Если вы продаете единственное жилье, то минимальный срок владения для освобождения от налога будет 3 года. Вам не надо платить налог.

2. На вторую квартиру вы сможете получить вычет и не важно, что она оформлена на супруга. А супруг сможет еще воспользоваться вычетом на ипотечные проценты.

3. Взаиморасчет не производится за счет покупки нового жилья в счет продажи старого - это 2 разные истории. И в вашем случае нет обязанности платить налог от дохода с продажи старого жилья, поэтому его уменьшать не придется за счет вычетов.

Вы можете почитать предыдущие вопросы форумчан, там очень подробно расписаны все ситуации.

[katushka_9090]

Добрый день!Большое спасибо за ответы!
Прочитала все ответы, но так и не поняла, почему 3 года в нашем случае? Что за понятие единственное жилье?Оно как то освобождает от уплаты?

[Секреты Риэлтора]

Прочитала все ответы, но так и не поняла, почему 3 года в нашем случае? Что за понятие единственное жилье?Оно как то освобождает от уплаты?

Здравствуйте!

Чтобы не повторять тут многократно одну и ту же информацию, рекомендую вам почитать статью в Глоссарии "Налоги и налоговые вычеты в недвижимости".

Там подробно и с примерами описаны все правила начисления и уплаты налогов в сделках с квартирами.
В частности, найдите там подзаголовок "Налог и налоговые вычеты при продаже квартиры" - там подробные сведения и о "трех годах", и о "единственном жилье".

[paket88]

Здравствуйте, прошу помощи у уважаемого сообщества. Важный момент: НДФЛ не плачу, зарегистрирован самозанятым (и жена), абсолютно всё, описанное ниже, находится в совместной собственности с женой. Сам вопрос в следующем:
1) Ноябрь 2021 года - мы продаем нашу квартиру за 6 млн., купили её ровно 3 года назад за 3 млн., под уменьшенный срок не попадаем, т.к. жилье не единственное, соответственно до апреля 2022 года я должен подать декларацию, в которой указываю 6 - 3 = 3 млн. доход * 13% = 390 т.р. и радостно и весело несем в кассу государства этот налог в 2022 году (я так понимаю по 195 т.р. мы с женой уплачиваем оба)
2) Январь 2022 года - мы покупаем новую квартиру за 5 млн.
Вопрос: я могу уже в 2023 году подать декларацию вместе с супругой на возврат НДФЛ за покупку новой квартиры (т.е. за 2022 год), но, т.к. мы самозанятые, то НДФЛ в 2022 году мы не будем уплачивать, кроме тех самых 390 т.р., которые мы оплатили с продажи той квартиры? грубо говоря вернуть наши уплаченные 390 т.р., но, получается, что спустя год после оплаты. Уплата этих 390 т.р. дает право на возврат НДФЛ?
Ранее вычетом на покупку квартиры не пользовались.
Спасибо за ответы) как-то замудрено получилось, если что-то непонятно, я поясню))