Продажа ипотечной квартиры из-за границы

[maximka95]

Добрый день!
Извиняюсь за то, что может напишу обсуждавщиеся ранее вопросы.
Вообщем, есть квартира, купил в ипотеку в 2020 году, пару дней назад исполнился пятилетний срок владения.
В 2022 году уехал, сейчас нахожусь в Германии, а квартира в Хабаровске. Давно уже налоговый нерезидент.
Сейчас начинаю выставлять квартиру на продажу, но есть проблемы с риэлтором и родителями, которые сдают квартиру квартирантам. У родителей нет никаких доверенностей на квартиру. Риэлтор это их знакомая, которая подвержена их влиянию, а родители не особо хотят, чтобы я продавал квартиру.
Что я могу сделать удаленно, чтобы помочь риэлтору продать квартиру? (Например, заказать выписку на госуслугах о прописанных в квартире). На сделку планирую приехать лично.
Из особенностей: дом 2018 года постройки, монолит, студия 30 м2, в квартире прописан только я, я второй владелец квартиры, первый покупал ее на этапе котлавана.

[chemal]

Так просто сделайте доверенность на риэлтора. Через наше консульство в Германии. Хотя если вы собираетесь сами приехать на сделку, то еще проще . Будьте на связи с риэлтором, пусть он ищет покупателей и показывает квартиру от вашего имени даже без доверенности. А те кто захочет купить смогут сами с вами переговорить по видеосвязи и там договоритесь, что вы лично приедете на сделку , у покупателя будет возможность все проверить.

[maximka95]

Так просто сделайте доверенность на риэлтора. Через наше консульство в Германии.

Там такие очереди, что я быстрем продам квартиру.

А может вообще обойтись без риэлтора или оставить ее только для подписания договора о продаже? Я зашел на Домклик (у меня там ипотека), там прям можно выложить объявление о продаже) Так же по сути можно разместить объявление на местном циане/авито. На текущем этапе по сути надо выложить объявление и просить квартирантов открывать дверь потенциальным покупателям. Остальные вопросы по видеосвязи, можно даже через Вконтакте/приложение MAX и т.д.

И такой вопросик, насколько реально быстро продать недвижимость? Я готов на дисконт 10-15%. В моем доме такая же квартира с чуть лучшим ремонтом продается за 5,6 млн, но там 3-й этаж и есть балкон. Я бы свою хату на первом этаже без балкона продал бы за 4-4,5 млн.

[chemal]

А может вообще обойтись без риэлтора или оставить ее только для подписания договора о продаже? Я зашел на Домклик (у меня там ипотека), там прям можно выложить объявление о продаже) Так же по сути можно разместить объявление на местном циане/авито. На текущем этапе по сути надо выложить объявление и просить квартирантов открывать дверь потенциальным покупателям. Остальные вопросы по видеосвязи, можно даже через Вконтакте/приложение MAX и т.д.

Так у вас вряд ли получится. Квартирантам невыгодно чтобы вы продали квартиру где они живут. Они будут по всякому этому препятсвовать. А вам нужен человек, заинтересованный в продаже вашей квартиры. Риэлтор как раз и будет заинтересован.
Кто будет принимать обычные звонки по объявлениям, даже если вы их сами будете размещать на домклике, циане и авито? Кто будет рассказывать и отвечать на вопросы покупателей? Кто будет нахваливать квартиру на показах, правильно торговаться и отвечать на юридические вопросы? Квартирантам это не нужно

[chemal]

И такой вопросик, насколько реально быстро продать недвижимость? Я готов на дисконт 10-15%. В моем доме такая же квартира с чуть лучшим ремонтом продается за 5,6 млн, но там 3-й этаж и есть балкон. Я бы свою хату на первом этаже без балкона продал бы за 4-4,5 млн.

О! Тут вас порадовать нечем Даже в Москве, где ликвидность недвижимости выше, чем в других городах, продажи сейчас идут со скрипом. А в Хабаровске наверное еще хуже, не знаю.
Торговаться конечно придется и здесь опять же риэлтор сможет это сделать за вас более эффективно. Сразу в объявлении скидывать слишком много это тоже не очень хорошо. Лучше скинуть немного, обозначить возможность торга, и давать уже персональную скидку на просмотрах.

[Nata_N]

Так просто сделайте доверенность на риэлтора.

На риэлтора можно сделать доверенность только на сбор документов для сделки без права продажи

[babaluba]

На риэлтора можно сделать доверенность только на сбор документов для сделки без права продажи

Доверенность сейчас уже это не обязательно, все документы можно оформлять по интернету. Можно прямо из за границы серез госуслуги получить электронные выписки из егрн с цифровой подписью и переслать их риэлтору, а он будет показывать их клиентам.

[TohaCh]

Вообщем, есть квартира, купил в ипотеку в 2020 году,

Добрый день!
Если у вас кредит еще не выплачен, вам придется договариваться с банком. Найдите там менеджера для постоянного контакта, который будет курировать вашу сделку со стороны банка, свяжите его с риэлтором, чтобы все были постоянно на связи. Банк будет вставлять свои условия по сделке и в договор тоже, это надо будет согласовать с ним заранее, еще до разговора с риэлтором. Если с банком договоритесь обо всем, то тогда уже можете запускать риэлтора, который все это технически организует.

[Секреты Риэлтора]

Банк будет вставлять свои условия по сделке и в договор тоже, это надо будет согласовать с ним заранее, еще до разговора с риэлтором.

Верно. Но тут нужно понимать, что есть несколько путей продажи квартиры из-под банковского залога. Какой из них выбрать - зависит от ситуации.
Можете почитать весь расклад на эту тему (с подробными алгоритмами действий) у нас в Учебнике: Как продать квартиру, купленную в ипотеку

[maximka95]

Не сразу увидел сообщения, а когда увидел, то уже было поздно. Я все же решил продавать без риэлтора.
Наверное опишу сейчас свой опыт. Сейчас я квартиру продал, уже 3-й день жду регистрации сделке в Росреестре. Надеюсь птфу-птфу, что скоро все будет и я получу свои деньги.

Итак, сначала квартира была выставлена риэлтором в конце августа. На тот момент в ней проживали квартиранты-узбеки. Состояние квартиры - недоделанный ремонт в новостройке. Санузел сделан под ключ 5 лет назад, кафель, коммуникации скрыты (канализационный короб есть), титан, стиралка, натяжной потолок, теплый пол.
В отношении комнаты ситуации хуже. На бетонную стяжку был брошен дешевый линолиум, на отшпаклеванные стены (стены выровнены, но не отштукатурены) наклеены самоклеящиеся обои. Натяжного потолка не было. В зоне прихожей остался газобетон. Во всей квартире новая проводка, наверное около 15 отдельных розеток.
Забегая вперед, один из покупателей совместно с прорабом оценил недостающий ремонт квартиры на 300 тысяч (дошпаклевать, наклеить обои, заменить линолиум, установить кухонный гарнитур и т.п.).

Первое объявление на местном портале (Фарпост) о продаже содержало достаточно простой и неказистый текст вроде "школа рядом, все есть для жизни". Риэлтор умалчивала про ипотеку. Фотографии были сделаны вечером, на большом панорамном окне висела тряпка, обои отклеивались и т.п. косяки. Изначально выставили в конце августа за 4,5 млн. До конца сентября было 2 звонка. Покупатели сразу скидывали до 4 млн. Ни одного показа не состоялось.

Я параллельно вначале октября выставил квартиру на Авито, Циане, Домклик с теми же фотографиями, но текст сделал человечным, где честно написал "вот тут все сделано 5 лет назад, а тут надо дошпаклевать, + срочная продажа, ипотека Сбербанка"... И о чудо! Первый покупатель мне звонит и говорит, что видел квартиру на местном портале, а сейчас видит, что сам собственник на Авито ее выставил и указал возможность торга, а риэлтор наотказ отказывалась от торга. Я объяснил, что риэлтор не вкурсе квартиры (она реально говорила то чего нет), я от ее услуг откажусь, сам скоро в квартиру заеду, наведу порядок и перефотаю. Приехать и посмотреть можете в любой день, могу провести хоть онлайн-показ.

На момент отказа от риэлтора цена упала до 4 млн (+ комиссия риэлтора 100 тысяч с покупателя и с меня минус 100 тысяч, я бы получил 3,9 млн, а покупатель заплатил бы 4,1 млн) и ни одного просмотра. Квартира висела где-то неделю с ценой 4 млн и все также тишина.
Примерно 20-го октября я выставил новое объявление на Фарпосте с новыми фотографиями и нормальным описанием.

С тех пор было 4 просмотра.
Первый покупатель по телефону сторговалась за 3,8 млн, на просмотре очень долго спрашивала, а что куда, зачем. В конце она сказала "ну цена хорошая, вы ее точно продадите за такие деньги, ну нам надо подумать". Потом я узнал, что они решили чуть поднакопить и взять однушку.
Второй покупатель был какой-то странный тип, который звонил через whatsapp с азербайджанского номера и общался как-то по зоновски. Я думал, что это мошенники...оказалось моряк, который пришел в хату и сказал "3 700 000" и я забираю завтра. Я ему написал через 3 дня, он слился.
Третий покупатель это мать с сыном. Сын военный или около того. Они хотели брать по военной ипотеке. Сбербанк официально это не запрещает (в требованиях написано, что "недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка"), но в действительности это не работает.
Четвертый покупатель вообще какая-та случайная девушка с района. Я сначала думал, что риэлтор, оказалось что нет. Очень долго спрашивала "нет ли перепланировки". Видимо очень странно что 30 м2 и не однушка.
По итогу, на меня вышел третий покупатель только вместо сына квартиру покупает мать. Она ее берет в ипотеку под 18% через Домклик. Договорились на 3 700 000.

[maximka95]

Сделка проводится на Домклике. Я сам эту хату покупал через Домклик 5 лет назад. В понедельник подписали договор двухсторонний купли-продажи, банк дал согласие, в бумажном виде все отнесли в МФЦ на регистрацию. После регистрации мне надо с покупателем прийти в банк, мне перечислят деньги на счет, я тут же закрою кредит, получу справку о закрытии и собственно все на этом. Можно было все сделать через аккредитив и электронную регистрацию, но эти услуги надо было заказывать предварительно.

Собственно какие выводы?
Ситуация на рынке недвижимости Дальнего Востока так себе. У нас есть ДВ-ипотека под 2%, есть семейная под 6%. Льготных программ достаточно. И это все на фоне запредельно высокой ставки по ипотеке. Похожая квартира в неподалеку строящемся доме без ремонта может стоить 6 млн. НО! С учетом ставки 2% ипотечный платеж вполне копеечным может быть.
Те цены, которые висят на местном портале частенько не особо адекватны. Я, например, вижу продается вторичное жилье в бетоне 2025 года постройки такой же площади за 5 млн. Это же вторичка, льгот нет. Можно купить рядом в новостройке за 6 млн, но по льготной ипотеке.
Что касается моей квартиры, то тут с одной стороны свежий дом, еще нет проблемного контингента (хотя по-сути малосемейная новостройка), а с другой это студия, а не однушка. В округе продавались полноценные однушки такой же площади в панельках 80-90х и хрущевках от 4,2-4,5 млн и не всегда это первый этаж. Вот эти квартиры вполне конкурировали с моей.
А кстати вот еще интересный момент. На местном портале риэлтор мою квартиру продавала как однокомнатную, а я её уже выставил как студию.

Что касается риэлторов, то увы. Мой риэлтор которая со мной работала нагла врала. Я под видом покупателя спросил её про обременение, а она ответила "позвоните я вам все объясню, там все хорошо", ответил ей "спасибо, не надо, вы что-то скрываете" и тут же узнал, что квартира в ипотеке. В объявлении было чистая продажа. В тот же день, риэлтор мне жаловалась на какого-то неадеквата, который не хочет ей звонить и пишет ей сообщения через портал. "Я бы ему объяснила и уговорила бы..."

Звонили риэлторы из других компаний и очень настойчиво предлагали свои услуги. Был забавный случай когда за 3 минуты сказал несколько раз "спасибо, но ваши услуги не интересны", в конце концов бросил трубку, а мне перезванивают и говорят "А зачем вы бросили трубку? Я вам что-то плохое сделала?".

Ну и конечно аж 3 риэлтора обещали привести своего клиента, один парень даже приезжал на осмотр объекта.

[Секреты Риэлтора]

Наверное опишу сейчас свой опыт. Сейчас я квартиру продал, уже 3-й день жду регистрации сделке в Росреестре. Надеюсь птфу-птфу, что скоро все будет и я получу свои деньги.

Спасибо вам за такой подробный рассказ. Уверен, ваш опыт пригодится нашим читателям. Хорошо, что вы так развернули некоторые детали подготовки и проведения сделки. Особенно про то, как делать НЕ следует (про тряпки на окнах, съемку при плохом освещении, утаивание от покупателей существенных деталей сделки, и т.п.).

Отдельно хочется отметить непрофессиональную работу риэлтора, который только позорит свою профессию.

[maximka95]

Спасибо вам за ответ!

Наверное все же дополню историю небольшими деталями. Думаю будет полезно. И да, теперь уже можно ставить финальную точку в продаже квартиры.

Итак, договор купли-продажи подписали в банке в понедельник. В обед того же дня бумажные договора купли-продажи отнесли на регистрацию в МФЦ. Покупатель заплатил стандартную пошлину 4000 рублей. В пятницу вечером на сайте Росреестра статус документов обновился. В субботу утром пришло уведомление с госуслуг от МФЦ. После этого уведомления, в тот же день я смог забрать свою часть документов.
По поводу регистрации сделки. Росреестр зарегистрировал 4 записи, квартира с момента продажи была в двойной ипотеке. После того я как закрою ипотеку, банк снимет моё обременение (на 5-7 день после закрытия ипотеки мне пришло уведомление, что моё обременение с квартиры снято).

Дальше начались мелкие проблемы. После регистрации прав собственности, я должен был с покупателем лично прийти в банк, получить деньги и погасить кредит. К сожалению, записаться на двадцатиминутную встречу со специалистом удалось только через неделю (!). 5 лет назад все операции в Сбербанке проходили в разы быстрее. Я прекрасно помню как в среду я купил квартиру/взял ипотеку в банке, в четверг вечером прошла электронная регистрация, а в пятницу (без всякой записи) я рассчитался с продавцом в банке наличными. Вся сделка прошла за 3 дня, в этот раз это заняло 15 дней.

Что касается расчетов. Специалист Домклика выдала кредит покупательнице, ей поступили деньги на счет, после этого через специалистов банка покупатель перевела мне всю сумму за квартиру. Я тут же в Сбербанк-Онлайн нажал "досрочное погашение" и только через 2-3 часа деньги были списаны, все это время я мог спокойно снять деньги со счета. Я тут вижу большой риск для покупателя. Да, продавец нажал кнопку "закрыть кредит", но банк деньги заблокировал не сразу и за пару часов есть возможность обнулить сберегательный счет. Да и вообще впринципе, покупатель перевел деньги под обязательство продавца закрыть ипотеку.

Что касается получения денег, то увы. Здесь возникли опять же мелкие сложности. У меня золотая карта МИР, я подхожу к банкомату и вижу, что могу снять до 1 миллиона рублей (без комиссии) и банкомат это предлагает. После того как я запросил снять 720 тысяч рублей, моя карта была заблокирована. Обратился в банк. В банке начали говорить про новый закон с 1 сентября 2025 года и, что оператор не может разблокировать возможность снять 720 тысяч, а так пожалуйста снимайте до 50 тысяч рублей в сутки без ограничений. В итоге, снял деньги без комиссий через оператора со сберегательного счета за 2 похода в банк. Оператор стандартно спрашивала "А не мошенники ли вам звонили?".

Вообще в целом, Сбербанк как-то ухудшил свои позиции.
У меня была ипотека под 8,1% как у зарплатного клиента, с 2022 года я не зарплатный клиент, но ставка сохранялась. Новому покупателю выдали ипотеку, но там уже есть требование быть зарплатным клиентом весь срок ипотеки, иначе ставка вырастет на 1%.

Дозвониться до Сбербанка/записаться в офис стало сложнее. Я помню как мне перезванивали через сутки, а еще было..."я из отдела выдачи ипотеки, а вам нужен отдел обслуживания ипотеки". Очень классный ответ когда ждешь звонок сутки (!).

Еще можно добавить новую моду про персональные данные. Я попросил выдать мне платежку (ПД-4) вместо выписки из Сбербанк-онлайн где написано что-то вроде "Мария Ивановна В**** отправила вам деньги". Мне кажется вполне логичное желание. Ну вдруг налоговая попросит. Оператор меня быстро поняла, но сказала, что не может выдать этот документ. Составили обращение, через пару дней в личный кабинет упала обычная банковская платежка где вместо ФИО было "Мария Ивановна В******" и вместо номера счета отправителя было "4*******". Прикол в том, что у меня все реквизиты Марии Ивановны В***** есть в договоре купли-продажи.

[Nikko]

Еще можно добавить новую моду про персональные данные.

Да с этими перс данными вообще уже маразм творится. Не проверить, не справку оформить, не убедиться что ты имеешь дело с тем человеком который тебе нужен ! Зато любой охранник в любой конторе требует у тебя паспорт и спокойно срисовывает оттуда твои перс данные. Реально маразм
И про блокировки карт то же

[Olga_Veter]

квартира с момента продажи была в двойной ипотеке.

Квартира не может быть в двойной ипотеке. Это исключено по определению! Иначе в ипотечном залоге вообще не было бы смысла, если этот же объект можно было бы закладывать второй раз, не обращая внимания на первый залог. Сам залог для того и регистрируется в ЕГРН, чтобы этот объект уже не мог быть реализован или передан кому-то еще в залог без согласия залогодержателя. И даже если залогодержатель согласен на смену залогодателя, то сам залог все равно остается один, а не появляется второй.
Вероятно, вы что-то не так поняли в механизме сделки.

Правильно это делать так. Покупатель открывает два аккредитива - один на банк, для перевода ему остатка долга по ипотеке, другой - на продавца, для перевода ему оставшейся суммы за квартиру. Эти два аккредитива исполняются не одновременно, а последовательно и по разным условиям раскрытия. Первый - сразу после регистрации сделки, банк получает остаток долга и снимает обременение с квартиры. Второй - продавцу, уже по факту снятия обременения банком.
При такой схеме все стороны защищены и никаких проблем обычно не возникает. И, конечно, никакой "двойной ипотеки"

[maximka95]

Добрый день!
Ольга, вы может быть правы, но именно в Сбербанке все работает не так.
Давайте разберем что я получил и что увидел. Документы прикреплю чуть позже.

Квартира не может быть в двойной ипотеке. Это исключено по определению!

На квартиру может быть наложено не одно обременения, а два, например. В случае с военной ипотекой это работает. Две ипотеки? А почему нет?

Иначе в ипотечном залоге вообще не было бы смысла, если этот же объект можно было бы закладывать второй раз, не обращая внимания на первый залог. Сам залог для того и регистрируется в ЕГРН, чтобы этот объект уже не мог быть реализован или передан кому-то еще в залог без согласия залогодержателя. И даже если залогодержатель согласен на смену залогодателя, то сам залог все равно остается один, а не появляется второй.
Вероятно, вы что-то не так поняли в механизме сделки.

Хм. Ну смотрите, залогодержатель согласен на смену залога. Вы видимо говорите про то, что есть какое-то поле в выписке ЕГРН и где сам залог остается один, а не появляется другой. Вроде логично, но если мы обратимся к действующей выписке из ЕГРН, то там есть пункт 6 "Ограничение права и обременение объекта недвижимости". Там появилось 2 подпункта. 6.1 - ипотека покупателя, 6.2 - ипотека продавца (моя). В мой пункт в раздел "основание государственной регистрации" указали 2 договора купли продажи (по которому я купил квартиру и по которому я продал). Вообщем все выглядит сюрреалистично. Один банк-залогодатель, но две ипотеки на одну квартиру.

Правильно это делать так. Покупатель открывает два аккредитива - один на банк, для перевода ему остатка долга по ипотеке, другой - на продавца, для перевода ему оставшейся суммы за квартиру.

Боюсь что эта схема будет сильно отличаться от банка к банку. Я в документах Сбербанка не нашел, что именно в таком порядке все будет работать. Отдельный вопрос как погашать ипотеку. Технически в Сбербанке погасить долг может только сам Заемщик. Может есть какие-то иные способы, но я за 5 лет пользования банком так и не нашел их. И даже если поручить Сбербанку через аккредитив и сервис безопасных расчетов закрытие ипотеки, то не факт, что он избежит двойной ипотеки. Во-первых, как минимум банк наложит ипотеку покупателя, а во-вторых, вряд ли банк будет снимать мою ипотеку до момента полного погашения ипотеки + надо время на снятия закладной и т.п. Вот то, что на время погашения ипотеки деньги будут у Сбербанка и без доступа продавца, то это несомненный плюс, а в остальном та же двойная ипотека.

[maximka95]

Раз уж пошла тема о Сбербанке и двойных ипотеках, то могу дополнить опыт.

Я хотел продать квартиру покупателю с военной ипотекой. На сайте Сбербанка до сих пор висит https://domclick.ru/ipoteka/programs/military?from=blog требования к жилью, в котором указано, что недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка, быть под арестом. Вроде черным по белому указано, что недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка. Звонил на горячую линию, там заученными фразами специалист говорит, что нет нельзя, "ну вы же понимаете, что Росвоенипотека не одобрит". Открываю сайт Росвоенипотеки, там ничего нет про то, что нельзя покупать ипотечную квартиру, особенно ту, которая уже находится в залоге у банка, который и будет выдавать ипотеку. Там есть требования и приписка, что остальные требования предъявляет банк, выдающий ипотеку, но всем этим требованиям моя квартира соответствует. В конце концов, я написал на банки.ру вежливое сообщение "вы там разберитесь, если нельзя, то уберите с сайта слово "другого" и пусть будет "недвижимость не должна находиться в залоге у банка". Запрос оставил в конце октября. В середине ноября в субботу днем звонит из Сбербанка специалист говорит "Я тут поднял на уши весь ипотечный отдел, говорят что нельзя." Я говорю, ну отлично, а у вас написано, что можно на сайте. Может уберете это с сайта? Следующий вопрос "А где написано?". Пришлось его ткнуть в мое сообщение, в котором есть ссылка. Человек пропал еще на пару недель. Недавно очень настойчиво звонили из Сбербанка, но я не брал трубку (нахожусь в роуминге), потом появилось сообщение на банки.ру "Спасибо, что обратили внимание. Мы исправим." Исправляют уже вторую неделю...

Еще из перлов сотрудников банка:
1. Специалист выдала согласие банка на продажу квартиру и говорит, что если в МФЦ попросят доверенность от банка, подтверждающую полномочия специалиста, то мы ее не выдаем. Там очень много персональных данных. На самом деле все обошлось, документы приняли и без доверенности (видимо у МФЦ/Росреестра) уже были эти доверенности и повторно их не нужно предоставлять. НО! Ответ специалиста меня поразил. Не дам документ потому что там персональные данные. А ты вообще кто? Может вчера у тебя отозвали право выдачи этих согласий. Как специалисту МФЦ/Росреестра убедиться, что документ подписан лицом, имеющим право на это?

2. Справка о закрытии кредита. Выдали мне справку, просто распечаткой подписанной ЭЦП и внизу стоит QR код и надпись "действительно до ХХ.01.2026". По логике вещей, через 3 месяца документ превратиться в тыкву. Я прошу оператора как-то более официально оформить документ. Слышу "А че вы переживаете и показывает штамп электронной подписи, на котором указан срок действия ЭЦП". Ну как бы для формальности на эту распечатку поставили печать Сбербанка.

[Olga_Veter]

Добрый день!
Ольга, вы может быть правы, но именно в Сбербанке все работает не так.

Добрый день! Понимаю. Я привела универсальный пример с двумя аккредитивами, который подходит для любого банка, в том числе и для банков, у которых нет собственной СБР-системы для сделок с недвижимостью. Но в Сбербанке эта система есть, и поэтому там менеджеры склоняют клиентов рассчитываться именно через нее. Это внутренняя установка Сбера, которую менеджеры выполняют. И конечно это не значит, что там нельзя провести сделку "по классике" через два аккредитива

Хм. Ну смотрите, залогодержатель согласен на смену залога.

Вот именно - СМЕНУ залога. А не появление второго залога)

[Olga_Veter]

к действующей выписке из ЕГРН, то там есть пункт 6 "Ограничение права и обременение объекта недвижимости". Там появилось 2 подпункта. 6.1 - ипотека покупателя, 6.2 - ипотека продавца (моя).

Выглядит, конечно, странно... Хотелось бы посмотреть на это чудо, если возможно
Могу только предположить, что это значит. Мое мнение. Ипотека - это залог недвижимости. И этот залог (заложенный объект) как был один, так и остался один. Залогодержатель (банк) тоже как был один, так и остался один. А вот залогодателей в какой-то короткий момент оказалось двое! Звучит, конечно, странновато, но если вы покажете свою выписку с такими записями, то наверное это так )
То есть ипотека-залог на объект все равно остается один. Иначе теряется сам смысл залога для залогодателя!

. Вообщем все выглядит сюрреалистично. Один банк-залогодатель, но две ипотеки на одну квартиру.

Про сюрреализм согласна Только банк здесь - залогодержатель. а не залогодатель.

[Olga_Veter]

Отдельный вопрос как погашать ипотеку. Технически в Сбербанке погасить долг может только сам Заемщик.

Все правильно. Только это решается просто. В банке открывается номинальный счет заемщика, на который падают деньги покупателя с аккредитива. И с этого счета они уже от имени заемщика автоматически переводятся на счет банка в погашении задолженности.

Во-первых, как минимум банк наложит ипотеку покупателя, а во-вторых, вряд ли банк будет снимать мою ипотеку до момента полного погашения ипотеки + надо время на снятия закладной и т.п.

Правильно. Банк не будет снимать залог, пока не получит деньги в погашение кредита. Вот поэтому аккредитивы и исполняются с разрывом во времени, а не одновременно ( как я выше уже описала).
Тут есть один нюанс. Залог банк снимает не для того, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи. Сделка регистрируется прямо с залогом - ведь с согласия кредитора-залогодержателя это допустимо. А так как банк здесь полностью контролирует всю сделку и расчеты по ней, то риска для него здесь нет, он это согласие в Росреестр спокойно предоставляет. Залог в результате сделки переносится на покупателя, покупатель занимает место заемщика по ипотеке. Но так как деньги в погашение кредита уже находятся на счетах в банке, то залог тут же, следующим шагом после регистрации, снимается и покупатель получает в итоге свободную от обременения квартиру. Технически покупатель-заемщик уже гасит кредит от своего имени. Тут все сходится

А вот запись в выписке ЕГРН о двойной ипотеке, как вы говорите, это конечно - сюрр!

[maximka95]

Выглядит, конечно, странно... Хотелось бы посмотреть на это чудо, если возможно

Точно. Обещал приложить, но руки дошли только сейчас.

[Olga_Veter]

Точно. Обещал приложить, но руки дошли только сейчас.

Да уж... и правда сюрр какой-то
Если буквально исходить из того, что написано в выписке ЕГРН, то получается, что сейчас у квартиры два собственника, каждый из которых заложил эту квартиру одному и тому же банку.

[tatmol]

Точно. Обещал приложить, но руки дошли только сейчас.

Очень мелко ,почти ничего не разобрать

[Varyag]

Очень мелко ,почти ничего не разобрать

У нас тут стоит ограничение на размер размещаемых в постах файлов.
Если нужно показать файл большего размера, можно выкладывать его в облако, а здесь просто давать ссылку на него.

[maximka95]

Да уж... и правда сюрр какой-то
Если буквально исходить из того, что написано в выписке ЕГРН, то получается, что сейчас у квартиры два собственника, каждый из которых заложил эту квартиру одному и тому же банку.

Не совсем так... попытаюсь объяснить.
В выписке ЕГРН в пункте 1 указан новый хозяин квартиры. Тут все однозначно.
Далее насчет договора.
В преамбуле:
... На дату подписания Договора Объект находится в залоге у Банка (далее – Банк 1) в обеспечение исполнения обязательств Продавца...

В части расчетов:
... Продавец обязуется направить средства/часть средств, полученных от реализации Объекта, на погашение задолженности по Кредитному договору *****, ранее заключенному с Банком 1, для полного погашения задолженности и прекращения залога Объекта в течении *** рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка 2 (банк покупателя, не отличается от Банка 1) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существенные условия:
... С даты государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости Объект находится в залоге (ипотеке) у Банка 2 на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г.
.... При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога Объекта в пользу Банка 2. Залогодержателем по данному залогу является Банк 2, а Залогодателем – Покупатель.
.... Право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

Если нужно показать файл большего размера, можно выкладывать его в облако, а здесь просто давать ссылку на него.

Готово. https://disk.yandex.ru/i/3zyVhgf4KI1sVA