Продажа ипотечной квартиры из-за границы

[maximka95]

Добрый день!
Извиняюсь за то, что может напишу обсуждавщиеся ранее вопросы.
Вообщем, есть квартира, купил в ипотеку в 2020 году, пару дней назад исполнился пятилетний срок владения.
В 2022 году уехал, сейчас нахожусь в Германии, а квартира в Хабаровске. Давно уже налоговый нерезидент.
Сейчас начинаю выставлять квартиру на продажу, но есть проблемы с риэлтором и родителями, которые сдают квартиру квартирантам. У родителей нет никаких доверенностей на квартиру. Риэлтор это их знакомая, которая подвержена их влиянию, а родители не особо хотят, чтобы я продавал квартиру.
Что я могу сделать удаленно, чтобы помочь риэлтору продать квартиру? (Например, заказать выписку на госуслугах о прописанных в квартире). На сделку планирую приехать лично.
Из особенностей: дом 2018 года постройки, монолит, студия 30 м2, в квартире прописан только я, я второй владелец квартиры, первый покупал ее на этапе котлавана.

[chemal]

Так просто сделайте доверенность на риэлтора. Через наше консульство в Германии. Хотя если вы собираетесь сами приехать на сделку, то еще проще . Будьте на связи с риэлтором, пусть он ищет покупателей и показывает квартиру от вашего имени даже без доверенности. А те кто захочет купить смогут сами с вами переговорить по видеосвязи и там договоритесь, что вы лично приедете на сделку , у покупателя будет возможность все проверить.

[maximka95]

Так просто сделайте доверенность на риэлтора. Через наше консульство в Германии.

Там такие очереди, что я быстрем продам квартиру.

А может вообще обойтись без риэлтора или оставить ее только для подписания договора о продаже? Я зашел на Домклик (у меня там ипотека), там прям можно выложить объявление о продаже) Так же по сути можно разместить объявление на местном циане/авито. На текущем этапе по сути надо выложить объявление и просить квартирантов открывать дверь потенциальным покупателям. Остальные вопросы по видеосвязи, можно даже через Вконтакте/приложение MAX и т.д.

И такой вопросик, насколько реально быстро продать недвижимость? Я готов на дисконт 10-15%. В моем доме такая же квартира с чуть лучшим ремонтом продается за 5,6 млн, но там 3-й этаж и есть балкон. Я бы свою хату на первом этаже без балкона продал бы за 4-4,5 млн.

[chemal]

А может вообще обойтись без риэлтора или оставить ее только для подписания договора о продаже? Я зашел на Домклик (у меня там ипотека), там прям можно выложить объявление о продаже) Так же по сути можно разместить объявление на местном циане/авито. На текущем этапе по сути надо выложить объявление и просить квартирантов открывать дверь потенциальным покупателям. Остальные вопросы по видеосвязи, можно даже через Вконтакте/приложение MAX и т.д.

Так у вас вряд ли получится. Квартирантам невыгодно чтобы вы продали квартиру где они живут. Они будут по всякому этому препятсвовать. А вам нужен человек, заинтересованный в продаже вашей квартиры. Риэлтор как раз и будет заинтересован.
Кто будет принимать обычные звонки по объявлениям, даже если вы их сами будете размещать на домклике, циане и авито? Кто будет рассказывать и отвечать на вопросы покупателей? Кто будет нахваливать квартиру на показах, правильно торговаться и отвечать на юридические вопросы? Квартирантам это не нужно

[chemal]

И такой вопросик, насколько реально быстро продать недвижимость? Я готов на дисконт 10-15%. В моем доме такая же квартира с чуть лучшим ремонтом продается за 5,6 млн, но там 3-й этаж и есть балкон. Я бы свою хату на первом этаже без балкона продал бы за 4-4,5 млн.

О! Тут вас порадовать нечем Даже в Москве, где ликвидность недвижимости выше, чем в других городах, продажи сейчас идут со скрипом. А в Хабаровске наверное еще хуже, не знаю.
Торговаться конечно придется и здесь опять же риэлтор сможет это сделать за вас более эффективно. Сразу в объявлении скидывать слишком много это тоже не очень хорошо. Лучше скинуть немного, обозначить возможность торга, и давать уже персональную скидку на просмотрах.

[Nata_N]

Так просто сделайте доверенность на риэлтора.

На риэлтора можно сделать доверенность только на сбор документов для сделки без права продажи

[babaluba]

На риэлтора можно сделать доверенность только на сбор документов для сделки без права продажи

Доверенность сейчас уже это не обязательно, все документы можно оформлять по интернету. Можно прямо из за границы серез госуслуги получить электронные выписки из егрн с цифровой подписью и переслать их риэлтору, а он будет показывать их клиентам.

[TohaCh]

Вообщем, есть квартира, купил в ипотеку в 2020 году,

Добрый день!
Если у вас кредит еще не выплачен, вам придется договариваться с банком. Найдите там менеджера для постоянного контакта, который будет курировать вашу сделку со стороны банка, свяжите его с риэлтором, чтобы все были постоянно на связи. Банк будет вставлять свои условия по сделке и в договор тоже, это надо будет согласовать с ним заранее, еще до разговора с риэлтором. Если с банком договоритесь обо всем, то тогда уже можете запускать риэлтора, который все это технически организует.

[Секреты Риэлтора]

Банк будет вставлять свои условия по сделке и в договор тоже, это надо будет согласовать с ним заранее, еще до разговора с риэлтором.

Верно. Но тут нужно понимать, что есть несколько путей продажи квартиры из-под банковского залога. Какой из них выбрать - зависит от ситуации.
Можете почитать весь расклад на эту тему (с подробными алгоритмами действий) у нас в Учебнике: Как продать квартиру, купленную в ипотеку

[maximka95]

Не сразу увидел сообщения, а когда увидел, то уже было поздно. Я все же решил продавать без риэлтора.
Наверное опишу сейчас свой опыт. Сейчас я квартиру продал, уже 3-й день жду регистрации сделке в Росреестре. Надеюсь птфу-птфу, что скоро все будет и я получу свои деньги.

Итак, сначала квартира была выставлена риэлтором в конце августа. На тот момент в ней проживали квартиранты-узбеки. Состояние квартиры - недоделанный ремонт в новостройке. Санузел сделан под ключ 5 лет назад, кафель, коммуникации скрыты (канализационный короб есть), титан, стиралка, натяжной потолок, теплый пол.
В отношении комнаты ситуации хуже. На бетонную стяжку был брошен дешевый линолиум, на отшпаклеванные стены (стены выровнены, но не отштукатурены) наклеены самоклеящиеся обои. Натяжного потолка не было. В зоне прихожей остался газобетон. Во всей квартире новая проводка, наверное около 15 отдельных розеток.
Забегая вперед, один из покупателей совместно с прорабом оценил недостающий ремонт квартиры на 300 тысяч (дошпаклевать, наклеить обои, заменить линолиум, установить кухонный гарнитур и т.п.).

Первое объявление на местном портале (Фарпост) о продаже содержало достаточно простой и неказистый текст вроде "школа рядом, все есть для жизни". Риэлтор умалчивала про ипотеку. Фотографии были сделаны вечером, на большом панорамном окне висела тряпка, обои отклеивались и т.п. косяки. Изначально выставили в конце августа за 4,5 млн. До конца сентября было 2 звонка. Покупатели сразу скидывали до 4 млн. Ни одного показа не состоялось.

Я параллельно вначале октября выставил квартиру на Авито, Циане, Домклик с теми же фотографиями, но текст сделал человечным, где честно написал "вот тут все сделано 5 лет назад, а тут надо дошпаклевать, + срочная продажа, ипотека Сбербанка"... И о чудо! Первый покупатель мне звонит и говорит, что видел квартиру на местном портале, а сейчас видит, что сам собственник на Авито ее выставил и указал возможность торга, а риэлтор наотказ отказывалась от торга. Я объяснил, что риэлтор не вкурсе квартиры (она реально говорила то чего нет), я от ее услуг откажусь, сам скоро в квартиру заеду, наведу порядок и перефотаю. Приехать и посмотреть можете в любой день, могу провести хоть онлайн-показ.

На момент отказа от риэлтора цена упала до 4 млн (+ комиссия риэлтора 100 тысяч с покупателя и с меня минус 100 тысяч, я бы получил 3,9 млн, а покупатель заплатил бы 4,1 млн) и ни одного просмотра. Квартира висела где-то неделю с ценой 4 млн и все также тишина.
Примерно 20-го октября я выставил новое объявление на Фарпосте с новыми фотографиями и нормальным описанием.

С тех пор было 4 просмотра.
Первый покупатель по телефону сторговалась за 3,8 млн, на просмотре очень долго спрашивала, а что куда, зачем. В конце она сказала "ну цена хорошая, вы ее точно продадите за такие деньги, ну нам надо подумать". Потом я узнал, что они решили чуть поднакопить и взять однушку.
Второй покупатель был какой-то странный тип, который звонил через whatsapp с азербайджанского номера и общался как-то по зоновски. Я думал, что это мошенники...оказалось моряк, который пришел в хату и сказал "3 700 000" и я забираю завтра. Я ему написал через 3 дня, он слился.
Третий покупатель это мать с сыном. Сын военный или около того. Они хотели брать по военной ипотеке. Сбербанк официально это не запрещает (в требованиях написано, что "недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка"), но в действительности это не работает.
Четвертый покупатель вообще какая-та случайная девушка с района. Я сначала думал, что риэлтор, оказалось что нет. Очень долго спрашивала "нет ли перепланировки". Видимо очень странно что 30 м2 и не однушка.
По итогу, на меня вышел третий покупатель только вместо сына квартиру покупает мать. Она ее берет в ипотеку под 18% через Домклик. Договорились на 3 700 000.

[maximka95]

Сделка проводится на Домклике. Я сам эту хату покупал через Домклик 5 лет назад. В понедельник подписали договор двухсторонний купли-продажи, банк дал согласие, в бумажном виде все отнесли в МФЦ на регистрацию. После регистрации мне надо с покупателем прийти в банк, мне перечислят деньги на счет, я тут же закрою кредит, получу справку о закрытии и собственно все на этом. Можно было все сделать через аккредитив и электронную регистрацию, но эти услуги надо было заказывать предварительно.

Собственно какие выводы?
Ситуация на рынке недвижимости Дальнего Востока так себе. У нас есть ДВ-ипотека под 2%, есть семейная под 6%. Льготных программ достаточно. И это все на фоне запредельно высокой ставки по ипотеке. Похожая квартира в неподалеку строящемся доме без ремонта может стоить 6 млн. НО! С учетом ставки 2% ипотечный платеж вполне копеечным может быть.
Те цены, которые висят на местном портале частенько не особо адекватны. Я, например, вижу продается вторичное жилье в бетоне 2025 года постройки такой же площади за 5 млн. Это же вторичка, льгот нет. Можно купить рядом в новостройке за 6 млн, но по льготной ипотеке.
Что касается моей квартиры, то тут с одной стороны свежий дом, еще нет проблемного контингента (хотя по-сути малосемейная новостройка), а с другой это студия, а не однушка. В округе продавались полноценные однушки такой же площади в панельках 80-90х и хрущевках от 4,2-4,5 млн и не всегда это первый этаж. Вот эти квартиры вполне конкурировали с моей.
А кстати вот еще интересный момент. На местном портале риэлтор мою квартиру продавала как однокомнатную, а я её уже выставил как студию.

Что касается риэлторов, то увы. Мой риэлтор которая со мной работала нагла врала. Я под видом покупателя спросил её про обременение, а она ответила "позвоните я вам все объясню, там все хорошо", ответил ей "спасибо, не надо, вы что-то скрываете" и тут же узнал, что квартира в ипотеке. В объявлении было чистая продажа. В тот же день, риэлтор мне жаловалась на какого-то неадеквата, который не хочет ей звонить и пишет ей сообщения через портал. "Я бы ему объяснила и уговорила бы..."

Звонили риэлторы из других компаний и очень настойчиво предлагали свои услуги. Был забавный случай когда за 3 минуты сказал несколько раз "спасибо, но ваши услуги не интересны", в конце концов бросил трубку, а мне перезванивают и говорят "А зачем вы бросили трубку? Я вам что-то плохое сделала?".

Ну и конечно аж 3 риэлтора обещали привести своего клиента, один парень даже приезжал на осмотр объекта.

[Секреты Риэлтора]

Наверное опишу сейчас свой опыт. Сейчас я квартиру продал, уже 3-й день жду регистрации сделке в Росреестре. Надеюсь птфу-птфу, что скоро все будет и я получу свои деньги.

Спасибо вам за такой подробный рассказ. Уверен, ваш опыт пригодится нашим читателям. Хорошо, что вы так развернули некоторые детали подготовки и проведения сделки. Особенно про то, как делать НЕ следует (про тряпки на окнах, съемку при плохом освещении, утаивание от покупателей существенных деталей сделки, и т.п.).

Отдельно хочется отметить непрофессиональную работу риэлтора, который только позорит свою профессию.