Продажа ипотечной квартиры из-за границы

[tatmol]

Спасибо

[Olga_Veter]

.... При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога Объекта в пользу Банка 2. Залогодержателем по данному залогу является Банк 2, а Залогодателем – Покупатель.

Абсурда от этого меньше не становится
Я еще в прошлый раз поняла, что в выписке указаны ипотеки одновременно и от старого хозяина квартиры, и от нового. В этом и есть сюрр!

Шаблон договора у вас похоже был от Сбера? И там указывается возможность даже замены банка во время сделки. то есть Банк-1 держит залог продавца, а Банк-2 держит залог покупателя. У вас так получилось, что роли обоих банков выполнял Сбер. Даже в этом случае две ипотеки на один объект от разных залогодержателей это абсурд. А вот если буквально исполнять то, что написано в шаблоне договора и проводить сделку с двумя банками, то как это вообще должно выглядеть???
Квартира находится у Банка-1 в залоге и одновременно она же находится у Банка-2 в залоге? Это как???

... На дату подписания Договора Объект находится в залоге у Банка (далее – Банк 1) в обеспечение исполнения обязательств Продавца...

Чтобы залог на объект возник у Банка-2, он должен был быть сначала снят Банком-1. Это же очевидно! Но в ЕГРН, оказывается, бывают чудеса, несовместимые со здравым смыслом

[maximka95]

Шаблон договора у вас похоже был от Сбера?

Да, он самый. Заказывали услугу составление договора купли-продажи за 4 тысячи рублей.

А вот если буквально исполнять то, что написано в шаблоне договора и проводить сделку с двумя банками, то как это вообще должно выглядеть???
Квартира находится у Банка-1 в залоге и одновременно она же находится у Банка-2 в залоге? Это как???



Чтобы залог на объект возник у Банка-2, он должен был быть сначала снят Банком-1. Это же очевидно! Но в ЕГРН, оказывается, бывают чудеса, несовместимые со здравым смыслом

Мне тут сложно что-либо сказать... видимо каким-то образом два банка могут претендовать на одну квартиру.

В порядке размышлений. Сбер до сих пор пишет на сайте, что по военной ипотеке можно купить недвижимость, которая не находится в залоге у другого банка. Вероятно эта схема работала раньше, но сейчас что-то пошло не так. Вряд ли бы такие слова ("в залоге у другого банка") появились просто так.

Логика тут очень простая. Вот она квартира, соответствует требованиям к жилью от Росвоенипотеки (жилье должно быть не ветхим и т.п.). Вот он банк, у которого есть уже заложенная квартира и есть продавец, который продает её покупателю с военной ипотекой. Технически надо переписать залогодателя с продавца на покупателя, залогодержатель один. Этот пакет документов отправить в Росвоенипотеку на дальнейшую оплату ипотеки. Вроде логично. С такой схемой как предлагает Сбер (две ипотеки) конечно подобная сделка не прокатит.

[Секреты Риэлтора]

...недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка, быть под арестом. Вроде черным по белому указано, что недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка. Звонил на горячую линию, там заученными фразами специалист говорит, что нет нельзя, "ну вы же понимаете, что Росвоенипотека не одобрит". Открываю сайт Росвоенипотеки, там ничего нет про то, что нельзя покупать ипотечную квартиру, особенно ту, которая уже находится в залоге у банка, который и будет выдавать ипотеку. Там есть требования и приписка, что остальные требования предъявляет банк, выдающий ипотеку, но всем этим требованиям моя квартира соответствует.

Я кое-что поясню, с вашего позволения)) Тут как раз никаких нестыковок нет. Если один банк выдает ипотечный кредит для покупки квартиры, заложенной в другом банке, то для него это слишком сложный бюрократический геморрой - переносить залог из одного банка в другой (много неудобных согласований между отделами самих банков и требованиями Росреестра). И хотя в принципе это возможно, банки как правило на это не идут, поэтому ставят ограничение "недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка".

А Росвоенипотека ипотечных кредитов не выдает! Это ведомство просто перечисляет деньги военнослужащему на особый счет для внесения первоначального взноса или для погашения ипотеки, выданной любым коммерческим банком. Кстати, по теме военной ипотеки у нас есть подробные выкладки от эксперта - там он все доступно разложил по полочкам.

Поэтому и на сайте у Росвоенипотеки нет таких ограничений (про про то, что нельзя покупать ипотечную квартиру), а у Сбера есть, естественно.

[Секреты Риэлтора]

2. Справка о закрытии кредита. Выдали мне справку, просто распечаткой подписанной ЭЦП и внизу стоит QR код и надпись "действительно до ХХ.01.2026". По логике вещей, через 3 месяца документ превратиться в тыкву.

Тут вам переживать не стоит. Указанная на справке дата "действительно до ХХ.01.2026" говорит о действительности электронной подписи, а не о действительности самого документа. В тыкву он не превратится))
Проще говоря, эта дата показывает, что на момент подписания документа ЭЦП, эта электронная подпись была действительна, значит, и сам документ - действителен.

[maximka95]

Тут вам переживать не стоит.

Переживать не стоит по-другому. Закрытие кредита рутинная операция и вряд ли что-то может пойти не так + информация передается в бюро кредитных историй и т.д., там уже все отразилось.

Указанная на справке дата "действительно до ХХ.01.2026" говорит о действительности электронной подписи, а не о действительности самого документа. В тыкву он не превратится))

Если бы... Прикладываю скан справки https://disk.yandex.ru/i/OFTZ5gdopmDUoQ
В Сбере появился функционал проверки электронных документов. Они выдали справку с QR кодом, пройдя по которому можно проверить подлинность документа. Так вот этот QR код действителен фактически 2 месяца, после этого подлинность документа становится неизвестной.

Проще говоря, эта дата показывает, что на момент подписания документа ЭЦП, эта электронная подпись была действительна, значит, и сам документ - действителен.

На этой справке есть штамп ЭЦП, но толку от него. Да, документ подписан ЭЦП, есть номер сертификата (который можно проверить на госуслугах), есть срок действия ЭЦП аж до октября 2026 года. НО! Как мне убедиться, что документ подлинный?
Я сколько помню документы в электронном формате при распечатке на бумаге подтверждались уполномоченным специалистом живой подписью с указанием того, что бумажная версия соответствует электронной. Я сам получил выписку из ЕГРН на бумажном носителе с подписью специалиста МФЦ, что данный документ соответствует документу в электронной форме. Все справки с госуслуг в электронной форме теряют свою силу при распечатке. Документ в электронной форме предоставляется вместе с файлами подписи.
Здесь же нет ничего из этого. На самом деле в данном случае это мелочь вообще-то, но напрягает отношение специалистов банка. Вот тут есть какой-то штампик аж до октября 2026 года и типа все ОК.

[Секреты Риэлтора]

Я сколько помню документы в электронном формате при распечатке на бумаге подтверждались уполномоченным специалистом живой подписью с указанием того, что бумажная версия соответствует электронной.

Верно, так и есть. Печать учреждения и подпись уполномоченного сотрудника подтверждают такое соответствие.

Документ в электронной форме предоставляется вместе с файлами подписи.
Здесь же нет ничего из этого. На самом деле в данном случае это мелочь вообще-то, но напрягает отношение специалистов банка.

Так вам не передали электронный вариант этой справки с SIG-файлом ЭЦП-подписи? Только заверили распечатанную копию?
Если так, то - да, это халатность сотрудников банка. Вы вполне могли (да и сейчас можете) потребовать от них оригинал подписанного ЭЦП электронного документа. Кроме того, на заверенной копии (благодарю за образец документа ) я не увидел подписи сотрудника банка. Обычно, подпись ставит менеджер кредитного отдела. Это халатность №2.

Но в целом, вы правы - это мелочи, которые вряд ли на что-то повлияют. Хотя некоторые формальности были банком нарушены, но сам факт погашения вами кредита (это главное!) вы все равно можете подтвердить - как этой справкой с печатью банка, так и выпиской из БКИ.
Так что, повторюсь, беспокоиться вам здесь не о чем) Но если сомнения вас не отпускают, обратитесь в банк и потребуйте у них выслать вам оригинал этой справки с SIG-файлом ЭЦП-подписи. Не думаю, что с этим возникнет проблема.