Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Добрый день!
Хотим осуществить неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Часть денег нам отдается сразу, остальное - будет выплачено в течение 4 лет. Сделку будем осуществлять у нотариуса, потому что тут присутствует долевая собственность.
Отсюда несколько вопросов:
1) Стоит ли в договоре прописывать конкретные сроки для первоначального и последующих платежей? Покупатель настаивает на том, чтобы касательно доплаты была следующая формулировка - "сумма доплаты будет выплачена в течение 4 лет", т.е. без указания конкретных сроков, поскольку он не сможет делать ежемесячные платежи, ссылаясь на свой низкий заработок. Он уверяет, что при такой формулировке нам опасаться нечего, т.к. квартира при рассрочке все равно будет у нас в залоге, и он с ней не сможет ничего сделать, не выплатив нам всю сумму доплаты до конца.
2) Каким образом способом лучше осуществлять первый и последующий платежи при такой сделке? Покупатель хочет делать это исключительно наличными у нас на дому под нашу расписку в присутствии его родственников в качестве свидетелей.
3) Можно ли такую неравноценную сделку оформить не двумя ДКП, а одним договором мены? Прочитав https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/ ... n-kvartir/, я понял, что при договоре мены снижаются риски, т.к. при его расторжении обоим сторонам возвращаются их квартиры, а 2 ДКП - это 2 независимых друг от друга договора со всеми вытекающими. Покупатель не хочет заключать договор мены, т.к. в этом случае он лишается права на налоговые вычеты. Действительно ли это так?
Хотим осуществить неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Часть денег нам отдается сразу, остальное - будет выплачено в течение 4 лет. Сделку будем осуществлять у нотариуса, потому что тут присутствует долевая собственность.
Отсюда несколько вопросов:
1) Стоит ли в договоре прописывать конкретные сроки для первоначального и последующих платежей? Покупатель настаивает на том, чтобы касательно доплаты была следующая формулировка - "сумма доплаты будет выплачена в течение 4 лет", т.е. без указания конкретных сроков, поскольку он не сможет делать ежемесячные платежи, ссылаясь на свой низкий заработок. Он уверяет, что при такой формулировке нам опасаться нечего, т.к. квартира при рассрочке все равно будет у нас в залоге, и он с ней не сможет ничего сделать, не выплатив нам всю сумму доплаты до конца.
2) Каким образом способом лучше осуществлять первый и последующий платежи при такой сделке? Покупатель хочет делать это исключительно наличными у нас на дому под нашу расписку в присутствии его родственников в качестве свидетелей.
3) Можно ли такую неравноценную сделку оформить не двумя ДКП, а одним договором мены? Прочитав https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/ ... n-kvartir/, я понял, что при договоре мены снижаются риски, т.к. при его расторжении обоим сторонам возвращаются их квартиры, а 2 ДКП - это 2 независимых друг от друга договора со всеми вытекающими. Покупатель не хочет заключать договор мены, т.к. в этом случае он лишается права на налоговые вычеты. Действительно ли это так?
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Ну какая еще наличка? Он что наркобарон, а если и так, то бедный, раз нет денег на всю квартиру или на кредит. Пусть идёт в Сбер и кладёт всё на свой счет, потом делает аккредитив в вашу сторону.
На счет рассрочки, тоже звучит дико. Пусть берет кредит на недостающую сумму и оплачивает им покупку.
То что вы сейчас пишите, даёт все основания считать, что через 4 года вы не получите ни копейки, подадите на него в суд, а с него и взять будет нечего.
На счет рассрочки, тоже звучит дико. Пусть берет кредит на недостающую сумму и оплачивает им покупку.
То что вы сейчас пишите, даёт все основания считать, что через 4 года вы не получите ни копейки, подадите на него в суд, а с него и взять будет нечего.
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Спасибо за ответ! Т.е. есть вероятность того, что мы у него ничего не сможем отсудить, даже с учетом того, что продаваемая квартира будет находиться у нас в залоге?
Наличкой он хочет, якобы потому что так надежный, на большие расстояния, он говорит, деньги переносить небезопасно. Хотя ни один из платежей не будет дотягивать и до 1 млн.
- Alisflat
- Собеседник
- Откуда: Москва
- Имя: Олег Владимирович
- Зарегистрирован: 04 фев 2021
- Сообщения: 16
- Поблагодарили: 5 раз
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Уверен, вы знаете, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
Когда в случае с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставленного в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения её обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Условия договора об оплате товара в рассрочку являются разновидностью продажи товара в кредит. Оплата в рассрочку требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроков периодических платежей и их размеров. Условиям о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей норма гражданского законодательства (ст. 489 ГК ) придает значение существенных. Следовательно, при их отсутствии в договоре, даже при включении в него условий о наименовании и количестве, договор в кредит признается незаключенным.
Продавец получает право при невнесении покупателем очередного платежа отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право существует до тех пор, пока оплаченная покупателем сумма не превышает половину цены товара.
Если договором не предусмотрены иные последствия просрочки покупателем очередного платежа, продавец вправе требовать оплаты оставшейся суммы и убытков, вызванных нарушение покупателем условий договора.
Когда в случае с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставленного в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения её обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Условия договора об оплате товара в рассрочку являются разновидностью продажи товара в кредит. Оплата в рассрочку требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроков периодических платежей и их размеров. Условиям о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей норма гражданского законодательства (ст. 489 ГК ) придает значение существенных. Следовательно, при их отсутствии в договоре, даже при включении в него условий о наименовании и количестве, договор в кредит признается незаключенным.
Продавец получает право при невнесении покупателем очередного платежа отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право существует до тех пор, пока оплаченная покупателем сумма не превышает половину цены товара.
Если договором не предусмотрены иные последствия просрочки покупателем очередного платежа, продавец вправе требовать оплаты оставшейся суммы и убытков, вызванных нарушение покупателем условий договора.
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Спасибо за ответ!Alisflat писал(а): ↑16 фев 2025, 17:40Условиям о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей норма гражданского законодательства (ст. 489 ГК ) придает значение существенных. Следовательно, при их отсутствии в договоре, даже при включении в него условий о наименовании и количестве, договор в кредит признается незаключенным.
Т.е. если в договоре будет просто общая формулировка "вся сумма рассрочки будет полностью погашена в течение 4 лет", но графика платежей не будет, то такой договор может не зарегистрировать Росреестр?
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Нет не так! К договору мены применяются правила купли-продажи квартир, статья 567 ГК РФ. Каждая сторона договора мены считается продавцом одного имущества и покупателем другого. Соответственно и все налоги и вычеты к мене применяются такие же, как и в случае купли-продажи того же имущества.
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Можете пойти на компромисс. Не указывать точные сроки каждого платежа, а указать ориентиры, например - до 30 апреля должен выплатить не менее такой-то суммы (в рублях или в процентах от остатка долга). Затем, до 31 августа - не менее такой-то суммы. И т. д.user1337 писал(а): ↑16 фев 2025, 11:261) Стоит ли в договоре прописывать конкретные сроки для первоначального и последующих платежей? Покупатель настаивает на том, чтобы касательно доплаты была следующая формулировка - "сумма доплаты будет выплачена в течение 4 лет", т.е. без указания конкретных сроков, поскольку он не сможет делать ежемесячные платежи, ссылаясь на свой низкий заработок.
Так и ему будет проще, и вам спокойнее.
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
А в чем проблема, если покупатель хочет рассчитаться наличкой? Тут, если что, риск больше будет у него самого, а не у продавца

Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Это важный момент. Если покупатель в итоге не доплатит, скажем, 20% от общей цены, то в результате судебного спора квартиру могут не вернуть, а просто обяжут покупателя выплатить долг, возможно с компенсацией убытков. Но если у него денег не окажется, то этот долг можно выбивать много лет.
Поэтому лучше в договоре мены расписать доплату подробнее, и в частности указать условие, что если к определенному сроку оплата не получена, то договор считается расторгнутым, а переданное по договору имущество возвращается к первоначальным владельцам. Ну, и компенсация за ущерб, естественно

Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Деньги могут быть фальшивые. Деньги могут быть украдены.
Поэтому деньги должны быть в банке и переводиться со счета на счет.
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Если рассчитываться не в подъезде, под лестницей, а как разумные люди - в депозитарии банка, который специально для этого приспособлен, то я не вижу проблемы.
Боитесь фальшивки? В депозитарии есть детекторы валют - проверяйте, да и сами сотрудники предлагают отдельную услугу по проверке банкнот.
Ну а насчет украдены - так я вам скажу, уважаемый, что по статистике количество безналичных денег, которые мошенники уводят со счетов граждан, во много-много раз больше, чем количество краж наличных денег из депозитарной ячейки. Поинтересуйтесь сами и убедитесь

Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Всем спасибо за ответы!
А если у покупателя не окажется денег, но есть в наличии еще недвижимость, то могут ли по суду его обязать продать ее для уплаты долга? Или это тоже долгий процесс?
А в этом случае уже полученные от покупателя деньги придется возвращать обратно? Тогда, наверно, лучше их сильно не тратить до окончания срока рассрочки
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Могут. Но только в рамках процедуры его банкротства. А это не быстро и не просто. Кроме того, при банкротстве на единственное жилье взыскание не обращается. Так что я бы на этот вариант не рассчитывал

Точно!

Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Я отвечал про способ оплаты не вам, а топикстартеру. Поэтому и спорить с вами не буду. Я высказал своё мнение, вы высказали своё. Далее топикстартер самостоятельно разберется и примет своё решение. Не надо мне указывать, что делать "Поинтересуйтесь сами и убедитесь " и я не буду сообщать, куда вам идти. До свидание.Dimitr писал(а): ↑17 фев 2025, 17:26Если рассчитываться не в подъезде, под лестницей, а как разумные люди - в депозитарии банка, который специально для этого приспособлен, то я не вижу проблемы.
Боитесь фальшивки? В депозитарии есть детекторы валют - проверяйте, да и сами сотрудники предлагают отдельную услугу по проверке банкнот.
Ну а насчет украдены - так я вам скажу, уважаемый, что по статистике количество безналичных денег, которые мошенники уводят со счетов граждан, во много-много раз больше, чем количество краж наличных денег из депозитарной ячейки. Поинтересуйтесь сами и убедитесь![]()
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Ребят, а от какой суммы отсчитываются вычеты при обмене жилья?
1) Неравноценный обмен. Квартира А дороже квартиры Б
В этом случае вычет для владельца более дешевой квартиры будет = 13% * (Стоимость квартиры Б + суммы доплаты)? Или же Вычет = 13% * сумма доплаты?
Владелец более дорогой квартиры будет иметь право на вычет равный стоимости квартиры Б?
2) Равноценный обмен. Стоимость квартир равна
В этом случае право на вычеты возникает?
3) Если имеется рассрочка, то весь вычет (260 тыс.) для совершающего доплату будет получен не сразу, а по мере платежей по рассрочке? Сделал очередной платеж по доплате - получил вычет по нему и т.д.?
1) Неравноценный обмен. Квартира А дороже квартиры Б
В этом случае вычет для владельца более дешевой квартиры будет = 13% * (Стоимость квартиры Б + суммы доплаты)? Или же Вычет = 13% * сумма доплаты?
Владелец более дорогой квартиры будет иметь право на вычет равный стоимости квартиры Б?
2) Равноценный обмен. Стоимость квартир равна
В этом случае право на вычеты возникает?
3) Если имеется рассрочка, то весь вычет (260 тыс.) для совершающего доплату будет получен не сразу, а по мере платежей по рассрочке? Сделал очередной платеж по доплате - получил вычет по нему и т.д.?
- Секреты Риэлтора
- Админ Форума
- Откуда: КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА ру
- Зарегистрирован: 28 дек 2019
- Сообщения: 185
- Поблагодарили: 242 раза
Re: Неравноценный обмен квартир с доплатой в рассрочку. Как минимизировать риски?
Вот ЗДЕСЬ, в разделе форума про налоги и вычеты, эксперт по налогам развернула отдельную тему по исчислению налогов и применению налоговых вычетов при мене квартир.
Там показано на примерах - как считаются налоги и вычеты при мене с доплатой и без доплаты (равноценной).
Если останутся вопросы по этой теме (о налоговых последствиях договора мены квартир), задавайте их уже в той ветке форума, по указанной ссылке.
Администратор форума КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
Скачать ЧЕК-ЛИСТ для проверки квартиры перед покупкой.
Скачать ЧЕК-ЛИСТ для проверки квартиры перед покупкой.